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Simmon Immobilien

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Hamburger zahlen nicht mehr jeden Preis für Immobilien

14.06.2017 - 11:06

Jahrelang konnten Verkäufer für Wohnungen und Häuser fast verlangen, was sie wollten. Damit scheint in Hamburg jetzt Schluss zu sein. Hamburg. Ist der Boom auf dem Hamburger Immobilienmarkt im Preissegment ab einer halben Million Euro zu Ende? Werden die Projektentwickler ihre Wohnungen in den gutbürgerlichen und hochpreisigen Stadtteilen nicht mehr los? Einer, der sich mit den sogenannten Premium-Immobilien auskennt, ist Makler Björn Dahler. Der Geschäftsführer von Dahler&Company steht im großzügigen Wohnbereich eines 172-Quadratmeter-Neubauobjekts am Theresienstieg auf der Uhlenhorst. Auch diese Wohnung unweit der Außenalster steht zum Verkauf. Es werden mehr als 2,5 Millionen Euro aufgerufen. "Wir haben einen Rückgang im Premium-Wohnimmobilienmarkt auf einem hohen Niveau zu verzeichnen. Käufer sind nicht bereit, überzogende Forderungen zu aktzepieren Einer der Gründe ist, dass die Käufer nicht mehr bereit sind, überzogene Forderungen der Verkäufer zu akzeptieren", sagt Immobilienexperte Dahler dem Abendblatt. Das heißt, Angebot und Nachfrage seien schwerer zusammenzubringen. Auch bei einem Objekt in 1-Lage könne sich der Verkauf dann schon einmal längere Zeit hinziehen, so Makler Dahler. Die Ergebnisse einer aktuellen Marktanalyse von Dahler&Company, die sich mit Verkäufen von Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern im Preissegment ab einer halben Million Euro beschäftigt, belegen Dahlers Ausführungen: 761 Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im ersten Halbjahr 2016 in Hamburg verkauft. Im zweiten Halbjahr 2015 waren es noch 847 Verkäufe. Der Umsatz sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei den Wohnungen von rund 439,6 Millionen Euro auf 370,1 Millionen Euro. Das ist ein Rückgang um 16 Prozent. Der Umsatz bei den Ein- und Zweifamilienhäusern fiel gegenüber den zweiten Halbjahr 2015 um 15 Prozent auf 341,7 Millionen Euro. Stadtteile rund um die Alster sind Spitzenreiter Wie in den vergangenen Jahren sind die Stadtteile rund um die Alster Spitzenreiter bei den Wohnungsverkäufen: Von den insgesamt 421 Objekten, wurden im ersten Halbjahr 2016 insgesamt 207 in diesem Gebiet veräußert. Dabei wurde ein Umsatz von rund 200 Millionen Euro erzielt. Das sind gut 60 Millionen Euro weniger als noch im zweiten Halbjahr 2015. Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2016 zurückgegangen: Es wurden 340 Objekte verkauft, das sind 40 weniger, als noch im zweiten Halbjahr 2015. Die meisten Häuser - insgesamt 111 - wurden in den Elbvororten verkauft. Dabei wurde ein Gesamterlös von 121,8 Millionen Euro erzielt. Auf dem zweiten Platz landete das Alstertal, wo 100 Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer wechselten. Gewinner ist die HafenCity Dass die Zeit der großen Preissprünge zunächst einmal vorbei sei, begrüßt SPD-Stadtentwicklungsexperte Dirk Kienscherf. Aber der Politiker weiß auch: "Aufgrund der großen Attraktivität Hamburgs wird die Nachfrage nach Wohnraum bleiben." Großer Gewinner ist die HafenCity: Dort stieg die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2016 gegenüber dem in 2015 von 22 auf 28 an. Der Umsatz hat sich von 18,5 Millionen Euro auf 41,6 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Gleich sieben Wohnungen wurden nach Abendblatt-Recherchen in der Elbphilharmonie in diesem Zeitraum verkauft, die teuerste für 4,87 Millionen Euro. Es ist bekannt, dass für die Penthäuser in der Elbphilharmonie bis zu 35.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Insgesamt gibt es dort 44 Wohnungen, von denen mehr als die Hälfte inzwischen verkauft sind. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der in der ersten Jahreshälfte 2016 in der HafenCity verkauften Immobilien lag bei 10.128 Euro.



Kaufen, kaufen, kaufen – die drei Gründe für den Boom

14.06.2017 - 11:06

Mit der Konjunktur sei es wie mit dem Wetter, meinte Wirtschaftsministerin Brigitte Zypries (SPD) bei der Präsentation der Frühjahrsprognose der Bundesregierung in Berlin: „Es wird besser.“ Und weil das klingt, als würde die deutsche Wirtschaft aus dem Krisenmodus auf Besserung schalten, hätte sie eigentlich sagen müssen: Es wird noch besser. Denn seit Jahren brummt die deutsche Wirtschaft. Und ein Ende des Aufschwungs ist nicht in Sicht. Für dieses Jahr rechnet die Regierung mit einem Wachstum von 1,5 Prozent. Das klingt bescheiden und ist weniger als im Vorjahr. Allerdings liegt das auf dem Niveau von 2016, wenn man berücksichtigt, dass es in diesem Jahr kalenderbedingt drei Feiertage mehr und damit drei Arbeitstage weniger gibt. Und nach Jahren des Wachstums zu erwarten, dass die deutsche Wirtschaft weiter mit riesigen Schritten zulegen könnte, wäre naiv. Beruhigend zu dieser Botschaft kommt hinzu, dass die Bundesregierung für 2017 ihre Prognose zu Jahresbeginn leicht angehoben hat und für 2018 weiteres Wachstum vorhersagt; mit 1,6 Prozent sogar noch ein wenig mehr als in diesem Jahr. Und dass die Regierungsvertreter auch diesmal wieder vorsichtiger sind als das Gros der Wirtschaftsinstitute. Die führenden unter ihnen hatten kürzlich für 2018 eine Zunahme des Bruttoinlandsproduktes um 1,8 Prozent vorausgesagt. Es ist fast schon unheimlich, wie rund die deutsche Wirtschaft läuft. Kaum eine Woche vergeht ohne Meldungen, die einen aufschrecken, scheinbar den Handel gefährden und das Wachstum abzuwürgen drohen. In den USA gibt es einen Präsidenten, von dem man nicht weiß, was er will. Mit Ausnahme der Tatsache, dass aus Donald Trumps Sicht die deutschen Unternehmen zu erfolgreich sind. Von den Briten weiß man nur, was sie nicht wollen, nämlich die EU. Aber nicht, wie sich das auf die Handelsbeziehungen auswirken wird. Das neue Gift der Weltwirtschaft Und die halbe Welt rüffelt Deutschland für den Erfolg seiner Exportwirtschaft und das daraus entstehende Handelsbilanzdefizit, das auf einmal von Washington bis Warschau zum großen, neuen Gift der Weltwirtschaft auserkoren wurde. „Volatilität“ lautet das neue Modewort in den Unternehmenszentralen und Ministerien. Das beeindruckt die deutschen Verbraucher jedoch nicht. Denn die kaufen, kaufen, kaufen. „Die Deutschen sparen eigentlich gerne, aber inzwischen geben sie immer lieber und öfter ihr Geld aus“, sagte Zypries. Die solide Binnenwirtschaft sei inzwischen die entscheidende Säule der guten Konjunktur. „Die Unternehmen halten sich dagegen bei Investitionen zurück“, so die Ministerin. Anzeige Die Kauflust der Deutschen ist dabei leicht erklärt. Die Arbeitslosigkeit sinkt seit Jahren. Die Löhne sind nach Jahren der Zurückhaltung zuletzt deutlich gestiegen. „Im Durchschnitt hat ein Arbeitnehmer jetzt im Jahr 2000 Euro mehr als 2013“, rechnet Zypries vor. Gleichzeitig war zumindest bis zuletzt die Inflation kaum spürbar. Hinzu kommt, dass viele angesichts der durch die Markteingriffe der Europäischen Zentralbank EZB verursachten andauernden Niedrigzinsphase wenig Sinn darin sehen, ihr Geld auf die Bank zu bringen. „Die Deutschen stecken lieber erhebliche Mittel in ihr Wohneigentum oder in den Erwerb eines solchen“, so Zypries. Damit ist das Geld nicht nur meist langfristig sinnvoll angelegt, es trägt auch zur Sicherung des Lebensstandards im Alter bei. Als Folge der guten Wirtschaftslage steigt die Zahl der Beschäftigten weiter an und steuert auf ein neues Rekordhoch zu. „Die Erwerbstätigkeit dürfte im Jahr 2017 um mindestens 530.000 Personen und im Jahr 2018 um 310.000 Personen auf das Rekordniveau von 44,4 Millionen Beschäftigten steigen“, heißt es in der Frühjahrsprognose. „Die Arbeitslosigkeit dürfte im Jahresdurchschnitt 2017 um 140.000 Personen zurückgehen und im kommenden Jahr unverändert bleiben.“ Das wäre ein Stand von rund 2,55 Millionen Erwerbslosen. Zypries äußert sich diesmal diplomatischer Die insgesamt gute wirtschaftliche Lage, vor allem die Exportstärke der deutschen Unternehmen hat allerdings eine Schattenseite: die immer stärkere Kritik vieler Handelspartner am deutschen Exportüberschuss. Das Ungleichgewicht, das entsteht, weil Deutschland dem Gros der Länder mehr liefert als es von dort kauft, also einseitig immer größere Gewinne macht, wird zunehmend als weltwirtschaftliches Risiko gesehen. Zypries, die vor einigen Wochen entsprechende Hinweise mit der Replik abgetan hatte, man müsse sich für die begehrten, guten Waren aus Deutschland nicht entschuldigen, äußerte sich diesmal etwas diplomatischer. „Der Bilanzüberschuss schrumpft bereits, und er wird das weiter tun“, sagte sie. 2017 soll er bei 7,7 Prozent liegen, im Jahr darauf bei 7,3 Prozent. Ziel seien vier Prozent, daran arbeite man, so Zypries. „Instrumente wie der Mindestlohn, der Beschäftigungsaufbau und die Förderung von Investitionen werden dazu beitragen, dass der Handelsbilanzüberschuss weiter sinkt“, versprach die Ministerin. Der Überschuss in der deutschen Leistungsbilanz dürfte auch wegen der relativ kräftigen Binnennachfrage und höherer Rohölpreise zurückgehen. „Wir müssen unsere Hausaufgaben machen, unsere Partner allerdings auch“, forderte Zypries und spielte damit auf strukturelle Schwächen der Wirtschaft beispielsweise in den USA oder in Frankreich an. Deutschland weist seit 2002 Leistungsbilanzüberschüsse auf und steht dafür seit Langem in der Kritik. 2015 betrug das Plus 8,6 Prozent. Die Europäische Union sieht mehr als sechs Prozent als Problem für die Stabilität an. Gefordert wird, dass Deutschland die Inlandsnachfrage stärkt. In der Leistungsbilanz werden alle „Leistungen“ aufgeführt, die das Inland mit anderen Ländern tauscht. Im Kern geht es um den Wert der exportierten und der importierten Güter.



Größte Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt zeigt: Hamburger Wohnungsmarkt funktioniert

05.05.2017 - 13:05

Hamburg, 01.03.2017 – Die Hamburger Wohnungswirtschaft (BFW Nord, Grundeigentümer-Verband Hamburg, IVD Region Nord und VNW) hat eine unabhängige Studie vom Center for Real Estate Studies (CRES) zum Hamburger Mietwohnungsmarkt erstellen lassen. Es wurden „echte“ Mietmarktdaten von über 250.000 Mietwohnungen in Hamburg untersucht. Fazit: Miethöhen und Fluktuationsraten belegen einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, sodass regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus fehl am Platz sind. Hamburg ist als Metropole mit wachsender Bevölkerung seit langem ein begehrter Wohnstandort. Dies ist mit steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie sinkendem Wohnungsleerstand verbunden, insbesondere in den stark nachgefragten Stadtteilen. Von Wohnungsnot und explodierenden Mieten kann jedoch generell nicht die Rede sein. Vor diesem Hintergrund hat die Hamburger Wohnungswirtschaft beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, zur weiteren Versachlichung des Themas zum zweiten Mal eine unabhängige Studie in Auftrag gegeben. Als Grundlage dieser großen umfassenden Untersuchung zum Mietpreisgefüge in der Hansestadt dienen „echte“ Mietmarktdaten aus dem Jahr 2016 (im Gegensatz zu diversen anderen Untersuchungen, die auf Angebotsmieten aus Internetportalen basieren) von rund 250.500 Mietwohnungen sowohl von privatwirtschaftlichen, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern. Das Ergebnis: Mieter können in der Elbmetropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt (697.000 Mietwohnungen) liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei 8,15 €/m² netto-kalt monatlich. Ergebnis der Studie: 68 Prozent der Hamburger Mieten liegen zwischen 6,36 und 9,94 €/m². Bei den kommunalen Vermietern (SAGA Unternehmensgruppe) und den Wohnungsgenossenschaften liegt die Durchschnittsmiete sogar nur bei 6,34 €/m². Bei den privaten Vermietern liegt die Durchschnittsmiete bei 9,22 €/m², oftmals befinden sich diese Mietwohnungen in kleineren Objekten. Die einzelnen Studienergebnisse zeigen: Die durchschnittliche Bestandsmiete der nicht preisgebundenen Wohnungen (arithmetisches Mittel) liegt in der Gruppe der städtischen und genossenschaftlichen Vermieter je nach Wohnlage bei 6,41 €/m2 (normale Wohnlage) bzw. 6,85 €/m2 (gute Wohnlage). Die Bestandsmiete bei den privatwirtschaftlichen Vermietern beträgt im Vergleich dazu 8,78 €/m2 (normale Wohnlage) und 10,17 €/m2 in guten Wohnlagen. Die Neuvertragsmieten / Wiedervermietungsmieten liegen naturgemäß höher als die Bestandsmieten. Bei der SAGA Unternehmensgruppe und den Wohnungsgenossenschaften liegen diese bei 7,30 €/m² in guter Wohnlage, bei den privaten Vermietern sind es 10,39 €/m² in normaler Wohnlage und 11,51 €/m² in guter Wohnlage. Auch hier gilt: Mieter sind bereit, für Wohnungen in einer besseren Lage mehr zu zahlen. Niedriger sind die Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen. Die Mieten liegen hier zwischen 5,99 €/m² (Bestandsmiete der kommunalen und genossenschaftlichen Vermietern, normale Wohnlage) und 8,49 €/m² (Neuvertragsmiete bei privaten Vermietern, gute Wohnlage). Auch die Höhe der ermittelten Fluktuationsrate, das heißt das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand, spiegelt einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt wieder. Die durchschnittliche Fluktuation über die gesamte Studie beträgt im Untersuchungszeitraum April 2015 bis April 2016 9,0 Prozent. Die Fluktuationsquote lag bei den kommunalen und genossenschaftlichen Vermietern bei 8 Prozent und bei den privaten Vermietern bei 14,4 Prozent. Häufiger Mieterwechsel setzt ein entsprechendes Angebot attraktiver Wohnungen voraus. Die Vertreter der Hamburger Wohnungswirtschaft interpretieren die ermittelten Daten wie folgt: Der VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner: „Die Studie verdeutlicht mir drei Dinge: 1. Hamburg ist nicht gleich Hamburg. 2. Der Wohnungsmarkt ist angespannt. 3. Es gibt keinen Grund zur Panik. Die Hansestadt bietet ein heterogenes Wohnungsangebot. Dass es auch günstige Wohnungen gibt, zeigt nicht zuletzt die Durchschnittsmiete von 6,34 Euro der VNW-Mitgliedsunternehmen. Doch bezahlbare Mieten setzen bezahlbares Bauen voraus. Bei den hohen Bau- und Grundstückspreisen aktuell eine Herausforderung. Hinzu kommen die gestiegenen ordnungsrechtlichen und kommunalen Anforderungen. Hier benötigen wir dringend Lösungen. Das `Bündnis für das Wohnen` ist dafür eine gute Grundlage. Wir werden uns dort weiterhin stark machen, damit der Wohnungsmarkt so heterogen bleibt und auch die Mieterinnen und Mieter mit geringerem Einkommen zum Zuge kommen.“ Der BFW-Landesvorsitzender Sönke Struck: „Die Studie hat bewiesen, dass der Hamburger Wohnungsmarkt funktioniert. Wir brauchen keine regulatorischen Eingriffe in die Marktmechanismen, sondern vielmehr verlässliche Rahmenbedingungen, damit sich Wohnungsunternehmen auch weiterhin im Wohnungsneubau engagieren. Denn: Nach wie vor ist Wohnungsneubau die beste und einzige nachhaltige Mietpreisbremse – dann wird der Hamburger Mietwohnungsmarkt auch weiterhin funktionieren.“ Der Vorsitzende des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg Heinrich Stüven: „Wohnen ist nicht zum Nulltarif zu haben. Das muss auch die Politik verstehen; und froh sein, dass sie in Hamburg starke Partner in der Wohnungswirtschaft hat, die immer wieder Wohnraum zu fairen Bedingungen zur Verfügung stellen. Das betrifft die privaten Eigentümer ebenso wie die Wohnungsunternehmen. Der Vorsitzende des IVD Nord, Axel-H. Wittlinger: „Eppendorf und die „Schanze“ sind stark nachgefragte, urbane und somit attraktive Teilmärkte mit durchaus hohen Mieten. Jedoch zeigt die Studie auf: Fast 70 Prozent der Hamburger Wohnungsmieten liegen zwischen 6,36 und 9,94 €/m² (netto-kalt). Die Studie hat erneut den Beweis erbracht: Hamburg hat einen insgesamt stabilen und funktionierenden Mietwohnungsmarkt mit einer grundsätzlich gesunden Fluktuation. Insbesondere vor dem Hintergrund der politischen Diskussion um die Verschärfung der Mietpreisbremse und der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum trägt die Studie weiter zur Versachlichung der Diskussion bei.“ Hinweis: Die untersuchten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche, (Bestand- und Neuvertragsmieten in normalen und guten Wohnlagen, für freifinanzierte und preisgebundene Wohnungen von städtischen bzw. genossenschaftlichen oder privatwirtschaftlichen Vermietern) in den jeweiligen Hamburger Bezirken und Stadtteilen entnehmen Sie bitte der CRES-Studie. Sie ist für Pressevertreter auf Anfrage bei allen beteiligten wohnungswirtschaftlichen Verbänden (siehe Kontaktdaten) in gedruckter Form erhältlich.



Wende beim Immobilienboom? Die Zeichen mehren sich

04.04.2017 - 10:04

Seit Jahren steigen die Mieten und Preise am Immobilienmarkt. Ein Ende des Booms schien unwahrscheinlich. Doch inzwischen mehren sich die Anzeichen, auch Börsianer sind bereits vorsichtig geworden. Die Mieten sinken, die Preise von Eigentumswohnungen kommen zurück und sogar Einfamilienhäuser werden wieder billiger – ein Szenario, das all jenen wie eine wilde Fantasie erscheint, die heute in Deutschlands Großstädten nach günstigem Wohnraum suchen. Ob in Berlin oder Braunschweig, ob in Dresden oder Düsseldorf – überall steigen die Mieten, klettern die Preise von Wohnungen und Eigenheimen beinahe von Monat zu Monat in neue Höhen. Auch Unternehmen, die Büro- oder Einzelhandelsflächen anmieten wollen, klagen über immer höhere Kosten. „In Großstädten ist die mittlere Büromiete 2016 um einen ganzen Euro auf 18,30 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen“, sagt Walter Zorn, Chefresearcher der Düsseldorfer Immobilienberatungsgesellschaft Aengevelt. Dass die stete Teuerung endet, erscheint da wie eine Utopie. Doch diese könnte bald Realität werden. „Jeder Zyklus ist einmal vorbei“, sagt Reiner Braun, Geschäftsführer der Berliner Forschungsgesellschaft Empirica. Und es gibt erste Anzeichen, dass die Trendwende näher rückt. Allein schon die Statistik spricht dafür: „Im Schnitt dauern die Aufschwungphasen am Immobilienmarkt sieben Jahre“, sagt Braun. Da der Boom 2010 eingesetzt hat, müsste er bald vorüber sein. Auch die zunehmende Spreizung zwischen Immobilienwerten und Mieten spreche dafür, dass das Ende näher rückt. „Die Preise von Eigentumswohnungen sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten“, sagt Braun. Sollte sich der Markt wieder auf die historischen Durchschnittswerte einpendeln, drohten den Besitzern herbe Verluste. „Gemessen an der Mietentwicklung, beträgt das Rückschlagspotenzial bei den Immobilienpreisen inzwischen 27 Prozent“, sagt der Forscher. Auch Profis beobachten die Entwicklung aufmerksam Börsianer sind bereits vorsichtig geworden. „Nachdem sich die Aktienkurse deutscher Immobiliengesellschaften in den vergangenen Jahren zum Teil verdoppelt hatten, haben Investoren im vergangenen Herbst begonnen, Gewinne mitzunehmen“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. Dies hat die Börsennotierungen der Unternehmen merklich unter Druck gebracht. Besonders kräftig verloren haben die Wohnungsgiganten: Der Aktienkurs der Deutsche Wohnen notiert aktuell rund 12,5 Prozent niedriger als im September. Die Aktien der Vonovia verloren im selben Zeitraum 16,5 Prozent an Wert, die Papiere der LEG Immobilien sogar 19 Prozent. Geringer fielen die Verluste bei Gewerbeimmobilienbestandshaltern aus. Der Aktienkurs des Einkaufscenter-Betreibers Deutsche Euroshop sank um 8,9 Prozent, der des Büroturm-Eigners Alstria Office um 11,1 Prozent. „Weil an den Börsen die Zukunft gehandelt wird, nehmen dortige Entwicklungen häufig die späteren Geschehnisse an den realen Immobilienmärkten voraus“, sagt Beyerle. So seien in der Vergangenheit die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften regelmäßig gefallen, bevor die Backsteinmärkte selbst auf Talfahrt gingen. „Umgekehrt zogen die Börsennotierungen der Branchenunternehmen bereits wieder an, bevor ein neuer Aufschwungzyklus an den Immobilienmärkten begann“, sagt der Researcher. Auch Profiinvestoren scheinen vorsichtig geworden zu sein. 2015 legten Fonds, Pensionskassen und Versicherungen aus dem In- und Ausland noch stattliche 55,4 Milliarden Euro in deutsche Bürotürme, Shoppingcenter und Logistikobjekte an. Im vergangenen Jahr schrumpfte der Betrag nach Berechnungen der Beratungsgesellschaft Colliers International auf 52,6 Milliarden Euro – ein Minus von fünf Prozent. Trotz der negativen Indikatoren erwarten Experten jedoch nicht, dass Immobilienmärkte in Deutschland bereits dieses Jahr kippen. Selbst Empirica-Chef Braun rechnet vorerst mit weiter steigenden Preisen und Mieten am Wohnungsmarkt. „Die niedrigen Zinsen und die fehlenden Investmentalternativen werden private Kapitalanleger weiterhin in Wohnimmobilien treiben.“ Extrem niedrige Zinsen befeuern den Markt Es sei kein Zufall, dass der gegenwärtige Boom begonnen habe, als die Notenbanken rund um den Globus nach Ausbruch der Finanzkrise in 2008 die Leitzinsen auf null senkten und die Märkte mit Kapital fluteten, sagt auch Stefan Mitropoulos, Immobilienmarktanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen. „Die extrem niedrigen Zinsen befeuern den Markt.“ Gleichzeitig sei die Immobilienrallye aber durch solide Fundamentaldaten unterfüttert. „In den Großstädten fehlen Wohnungen und Büroflächen, weil in den Jahren vor dem Boom zu wenige neue Gebäude errichtet wurden“, sagt Mitropoulos. „In der Regel endet ein Zyklus, weil Projektentwickler in der Euphorie des Aufschwungs mehr neue Immobilien errichten als benötigt werden“, sagt Braun. Dies sei aber bislang nicht der Fall. „Lange Genehmigungszeiten in den Baubehörden und hohe Umweltvorgaben verhindern, dass schnell neue Immobilien entstehen“, sagt Braun. Dieser Ansicht ist auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „In den meisten großen Städten wurden bislang nicht genügend neue Wohnungen und Bürogebäude errichtet, um die Nachfrage zu decken.“ Allerdings wächst das Neubauvolumen rapide. 2015 stieg die Zahl der Baugenehmigungen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes für neue Wohnungen um 8,4 Prozent auf 309.000 Einheiten. Doch mit 308.666 wurden fast ebenso viele Genehmigungen bereits in den ersten zehn Monaten des vergangenen Jahres erteilt – ein Plus von 23,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Kräftiger Einbruch? „Wohl nur eine kurze Delle“ Andreas Schulten, Vorstand der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa, geht deshalb davon aus, dass die Phase extremer Miet- und Preisanstiege vorüber ist. „Der gegenwärtige Aufschwung dürfte noch zwei bis drei Jahre tragen, die Dynamik bei den Miet- und Preiszuwächsen jedoch immer weiter nachlassen.“ Erst 2019 oder 2020 werde das Angebot an neuen Flächen die Nachfrage übersteigen. Dass dann ein kräftiger Einbruch am Markt folgen wird, sieht Schulten nicht. „Wenn die deutsche Wirtschaft weiterhin robust wächst und neue Arbeitsplätze entstehen, wird es am Wohn- und Büromarkt nur eine kurze Delle geben.“ Dass ein Zyklus mehr als sieben Jahre währt, sei nicht ungewöhnlich, sagt Schulten. „Der Sieben-Jahres-Zyklus ist eine populärwissenschaftliche Verknappung der komplexen Realität.“ In der Vergangenheit habe es sowohl kurze als auch lange Aufschwungphasen gegeben. Allerdings könnte der gegenwärtige Boom auch ganz schnell enden, wenn „ungünstige politische Ereignisse zusammentreffen sollten“, sagt Schulten. Das Katastrophenszenario: US-Präsident Donald Trump verhängt hohe Importzölle gegen deutsche Produkte, in Paris gewinnt Marine Le Pen dieses Jahr die Wahl, führt mit ihrem rechtspopulistischen Front National Frankreich aus der EU und lässt damit die Euro-Zone kollabieren. „In diesem Fall würde die neue D-Mark massiv aufwerten und deutsche Exportprodukte extrem verteuern“, sagt Schulten. Da obendrein Strafzölle im wichtigen Exportmarkt USA hiesige Waren zusätzlich verteuern würden, bräche die deutsche Wirtschaft zusammen, würden Millionen Menschen ihre Arbeit verlieren, sagt auch Researcher Beyerle. „So eine Gemengelage könnte kein Immobilienmarkt spurlos verkraften.“



Gutachten belegt: Hoher Anstieg der Baukosten durch energetische Standards

07.03.2017 - 14:03

Die wohnungswirtschaftlichen Verbände VNW, IVD Nord und BFW Nord haben heute, am 2. Februar 2017, gemeinsam die Ergebnisse des Gutachtens „Baukosten und Energieeffizienz“ präsentiert. Das Gutachten belegt: energetische Standards treiben die Baukosten in die Höhe. Es widerlegt damit die im September 2016 vorgelegte Studie der Hamburger Behörde für Umwelt und Energie. Diese kam zum Ergebnis, dass die Energieeffizienzstandards die Baukosten nicht beeinflussen würden. VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner: „Um bezahlbare Wohnungen bauen zu können, müssen die Wohnungsunternehmen auch bezahlbar bauen können. Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden. An den gesetzlichen Energieeffizienzstandards lässt sich nicht rütteln, aber sie dürfen nicht noch weiter verschärft werden – die Grenze des Wirtschaftlichen ist erreicht. Wir unterstützen den Klimaschutz, aber die Wohnungswirtschaft kann den Zielkonflikt zwischen hohen energetischen Gebäudestandards und bezahlbarem Wohnraum nicht alleine auflösen." Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord e.V.: „Wir bekennen uns zu unserer Vorreiterrolle beim Klimaschutz und werden auch künftig unseren Beitrag leisten. Wir dürfen aber bei aller Fokussierung auf den Klimaschutz den Mieter nicht vergessen. Wir werden die Energiewende nur schaffen, wenn Wohnen klimafreundlich und bezahlbar bleibt. Das Gutachten hat gezeigt, dass die kostensteigernden Effekte immer höherer Energieeffizienzstandards erheblich sind. Diese Entwicklung geht zwangsläufig zulasten des Mieters." Axel-H. Wittlinger, Vorstandsvorsitzender IVD Nord: „Die Höhe der Baukosten für unterschiedliche Energieeffizienzstandards ist nicht nur beim Neubau von Gebäuden von Bedeutung, sondern auch für die Sanierung von Wohnungs- und Gebäudebeständen. So fallen bei einer Modernisierung auf den EnEV 2016-Standard Kosten von durchschnittlich 395 Euro/m² Wohnfläche an, das sind 26 Prozent mehr als bei einer herkömmlichen Modernisierung. Bei einer Modernisierung auf den KfW55-Standard werden die Kosten sogar mehr als verdoppelt. Zugleich zeigt sich, dass der Endenergieverbrauch bei höheren Energieeffizienzstandards deutlich unterproportional zu den gestiegenen Baukosten zurückgeht. Damit erhöht sich am Ende die Bruttowarmmiete erheblich.“



SPD will Wohnungskäufer entlasten und Mieterrechte stärken

10.02.2017 - 11:02

Die SPD will Wohnungskäufer künftig bei teuren Nebenkosten für Notar- und Grundbucheinträge entlasten. So sollen die bislang in Prozentsätzen an der Kaufsumme berechneten Gebühren durch Pauschalen gedeckelt werden. Das geht aus einem der Deutschen Presse-Agentur vorliegenden Entwurf für eine überarbeitete Mietpreisbremse hervor. Das Konzept, das bereits länger bestehende Forderungen von Justizminister Heiko Maas (SPD) ergänzt, soll bei der an diesem Donnerstag beginnenden Klausur der SPD-Bundestagsfraktion in Berlin beschlossen werden und zielt auch auf den beginnenden Bundestagswahlkampf ab.

Außerdem sollen Mieter besser vor Eigenbedarfskündigungen geschützt werden. Der Gesetzgeber sollte nach dem Willen der SPD rasch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs reagieren. Die Karlsruher Richter hatten kurz vor Weihnachten entschieden, dass Wohnungsmieter damit rechnen müssen, dass ihnen die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft mit Verweis auf Eigenbedarf die Kündigung schicken. Dazu heißt es im SPD-Konzept: „Wir wollen die Definition des Eigenbedarfs gesetzlich klarstellen.“ So dürfe nicht mehr erlaubt sein, dass ein Vermieter eine Wohnung kündigt, um etwa ein Au-Pair unterzubringen oder eine Anwaltskanzlei für ein Familienmitglied einzurichten. Und: „Wir wollen, dass Vermieter nicht mehr durch Gründung einer Personengesellschaft die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf Eigenbedarf umgehen können.“

Bei den Nebenkosten werden derzeit beim Kauf einer Wohnung etwa 1,5 Prozent für den Notar fällig - bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 6000 Euro. „Da es sich um eine Standardleistung handelt, wollen wir künftig beim Erwerb selbst genutzten Wohnraums eine Pauschale gesetzlich festschreiben“, fordert die SPD. Auch beim Grundbucheintrag (Gebühr etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises) sollte es eine Pauschale geben.
Bisher nicht nachgebessert

Ebenso pochen die Sozialdemokraten darauf, dass wie im Mietrecht bei Immobilienverkäufen der Verkäufer in Zukunft nach dem Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ die Maklerkosten selbst bezahlt. Die Vizechefin der SPD-Fraktion, Eva Högl, betont, die Politik müsse Mietern und Käufern unter die Arme greifen: „Nicht nur die Mieten steigen, auch der Erwerb von Wohneigentum wird immer teurer.“

Mit dem Koalitionspartner Union konnte sich die SPD noch nicht auf die Überarbeitung der vor eineinhalb Jahren eingeführten Mietpreisbremse - die vielerorts umgegangen wird - einigen. Högl ruft CDU und CSU auf, sich wieder an den Verhandlungstisch zu setzen: „Gute Entwürfe liegen seit Monaten vor, die Union bremst das aber weiter aus. Das ist verantwortungslos.“ Die Union und die Immobilienwirtschaft warnen, weitere Verschärfungen im Mietrecht könnten den Mietwohnungsbau abwürgen.

Die Mietpreisbremse war im Juni 2015 zuerst in Berlin eingeführt worden. Die Miete darf in Stadtteilen mit Wohnraummangel bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es für Neubauten, nach umfassender Modernisierung und wenn die Miete schon vorher höher war. Nach Untersuchungen des Deutschen Mieterbundes schert sich die Mehrzahl der Vermieter nicht um die Mietpreisbremse. Nach Inkrafttreten des Gesetzes lagen demnach laut früheren Angaben in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt zwischen 67 und 95 Prozent der Angebote über den entsprechenden Obergrenzen.



Aufstellungsbeschluss für Holsten Quartiere

10.01.2017 - 12:01

Vom Bezirksamt Altona wurde der Aufstellungsbeschluss für den neuen B-Plan Altona Nord 28 gefasst und am 9. Dezember im Amtlichen Anzeiger veröffentlicht. Altona Nord 28 umreißt das 86.500 qm große Areal der aktuellen HolstenBrauerei und der künftigen Holsten Quartiere. Die Gerchgroup aus Düsseldorf hatte die Investorenausschreibung im Juli gewonnen und plant, für 750 Mio. Euro rund 180.000 qm Wohnraum zu errichten, 25.000 qm für Büros, Arztpraxen, Nahversorgungseinzelhandel, ein Hotel und Gastronomie sowie 3.000 qm für eine Kita. Im Januar starten ein zweistufiger städtebaulicher und freiraumplanerischer Wettbewerb sowie die Bürgerbeteiligung.



BID Waitzstraße / Beselerplatz

19.12.2016 - 10:12

Die in Othmarschen gelegene Waitzstraße ist eine traditionsreiche Einkaufsstraße im Westen Hamburgs. Hier sind viele kleine inhabergeführte Läden, Cafés und Restaurants, die zu großen Teilen in den alten Villengebäuden des Viertels bzw. deren Vorbauten ihren Sitz haben, zu finden. Das BID-Gebiet umfasst den östlichen Teil der Waitzstraße sowie den Beselerplatz. Die Akteure des BID Waitzstraße haben es sich zum Ziel gesetzt, an die Vergangenheit der Einkaufsstraße anzuknüpfen und diese wieder zum beliebten Treffpunkt der angrenzenden Elbvororte zu machen. Denn die Waitzstraße hat ihre Bedeutung als Ortszentrum in den vergangenen Jahren zunehmend verloren, nicht zuletzt durch den Druck der Konkurrenzstandorte wie dem Elbe-Einkaufszentrum. Der Zustand des öffentlichen Raumes trägt der Qualität der historischen Gebäude nicht ausreichend Rechnung. Die Gehwege und die Straße befinden sich zum Teil in schlechtem Zustand und sind in die Jahre gekommen. Mit Ausnahme der Großbäume sind die Bäume zu einem überwiegenden Teil beschädigt. In der Waitzstraße gibt es traditionell eine starke Initiative der Geschäftsleute, die sich schon über die letzten Jahrzehnte hinweg für eine positive Entwicklung und das Bestehen der Qualität ihres Standorts eingesetzt haben. Um die bereits vorhandenen Strukturen aufzugreifen und diesen einen professionellen Rahmen zu geben, wurde 2012 die Initiative zur Einrichtung eines BID ergriffen. Zur Aufwertung des Erscheinungsbilds der Waitzstraße und zur Herausbildung ihres dörflichen Charakters soll eine saubere und klare Gestaltung der Flanierräume erfolgen: Neue Bäume, Sitzbänke und mehr Fahrradständer, die Umgestaltung des Platzes in der Mitte der Waitzstraße zur Verweil- und Aktionsfläche sowie die Schaffung von Plätzen für die Außengastronomie sind geplant. Hierbei soll eine möglichst einheitliche Gestaltung die Waitzstraße und den südwestlichen Teil des Beselerplatz zusammen führen.



IVD Nord: Das Immobilienportal ivd24 im Norden

30.11.2016 - 17:11

Hamburg, 23.06.2016 - Auf dem „Digital Day“ des IVD Nord fiel heute der offizielle Startschuss für das verbandseigene Immobilienportal ivd24immobilien.de. Damit bietet der IVD ein neues Profi-Portal für alle Immobiliensuchenden. „Frische Immobilien per Mausklick“ lautet das Motto. Denn unter www.ivd24.de finden Miet- und Kaufinteressenten zukünftig „frische“ Immobilien. Objekte, die neu in die Vermarktung kommen, werden von den Verbandsmitgliedern bevorzugt auf ivd24 eingestellt. Dies bedeutet, dass neue Immobilien rund sieben Tage früher auf ivd24 als auf anderen Immobilienplattformen zu finden sind. „Heute haben wir bereits über 6.500 Immobilien im Angebot von ivd24 und es werden täglich mehr“, erläuterte Axel-H. Wittlinger, Vorsitzender des IVD Nord e.V., bei der Eröffnungsrede des Digital Day - Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft - des IVD Nord heute in Hamburg. „Verbandsmitglieder können ihre Immobilien erst seit wenigen Tagen in das Portal einstellen - der enorme Zulauf hat uns positiv überrascht“, so Wittlinger weiter. „Damit sind die Weichen gestellt für ein zeitgemäßes, nutzerfreundliches Immobilienportal, das bereits seit Ende letzten Jahres in Bayern und Baden-Württemberg erfolgreich im Einsatz ist und jetzt auch im Norden einen Mehrwert für Immobiliensuchende und Objektanbieter bieten wird“, ergänzt der IVD Nord Vorsitzende. Mehrwert für die Suchenden Dadurch, dass ausschließlich IVD-Mitglieder ihre Objekte auf ivd24 einstellen können, wird gewährleistet, dass alle Anbieter bekannt sind und real existieren. Klassische Betrugsmaschen mit gefälschten Anbieterdaten und Scheinobjekten können somit ausgeschlossen werden. Zudem prüft der Verband bei der Aufnahme neuer Mitglieder generell die Sach- und Fachkunde, den Versicherungsschutz und das Vorliegen der Gewerbeanmeldung bzw. die Erlaubnis nach 34c. Damit ist eine hohe Anbieterqualität sicher gestellt. Die in ivd24immobilien.de angebotenen Immobilien lassen sich mit einer im Immobilienbereich bislang einzigartigen Vergleichsfunktion nebeneinander darstellen. Auf diese Weise ist es möglich, Größenangaben und Ausstattungsmerkmale von bis zu fünf Immobilien schnell und komfortabel abzulesen und ohne große Mühe zu vergleichen. ivd24immobilien.de zeichnet sich durch eine klare, werbefreie Darstellung der Immobilien aus, was Spaß beim Suchen macht. Die Suchergebnisse werden wahlweise geografisch oder in traditioneller Listenansicht dargestellt. Die Bedieneroberfläche im Responsive Design passt sich optimal an das Endgerät des Kunden an (egal ob Smartphone, Tablet, Notebook oder PC) und ist für die mobile Nutzung optimiert. Mehrwert für Anbieter Neben der unbegrenzten Objekteinstellung und der geografischen Expertensuche sind diverse Features in Planung, von denen nicht nur Makler, sondern auch Verwalter und Sachverständige profitieren: Es sind sowohl Prozesshilfen für die Vermietung durch Immobilienverwalter als auch Datenabfragemöglichkeiten für Sachverständige in Vorbereitung. „Mit dem neuen Immobilienportal bietet der IVD Nord Immobilienunternehmen eine alternative Vermarktungsplattform und Interessenten einen effizienten und effektiven Weg, ihre Wunsch-Immobilie zu finden“, erklärt der Vorsitzende des IVD Nord, Axel-H. Wittlinger.



Das Immobilienportal ivd24 startet in Kürze auch im Norden

24.06.2016 - 10:06

Hamburg, 20.04.2016. Die Mitgliederversammlung des Immobilienverbandes Deutschland IVD Region Nord e.V. hat sich am 14.04.2016 mit überwältigender Mehrheit für die Nutzung des neuen Profi-Portals ivd24 ausgesprochen. Damit sind die Weichen gestellt für ein zeitgemäßes, nutzerfreundliches Immobilienportal, das bereits seit Ende letzten Jahres in Bayern und Baden-Württemberg erfolgreich im Einsatz ist und ab Sommer auch im Norden Mehrwert für Immobiliensuchende und Objektanbieter bieten wird. Unter Öffnet externen Link in neuem Fensterwww.ivd24immobilien.de finden die Miet- und Kaufinteressenten die „frischen“ Immobilien, die noch nicht auf anderen Portalen angeboten werden.

Mehrwert für die Suchenden
Dadurch, dass ausschließlich IVD-Mitglieder ihre Objekte auf ivd24 einstellen können, wird gewährleistet, dass alle Anbieter bekannt sind und auch real existieren. Klassische Betrugsmaschen mit gefälschten Anbieterdaten und Scheinobjekten können somit ausgeschlossen werden. Zudem prüft der Verband bei der Aufnahme neuer Mitglieder generell Kriterien wie Fachkunde, Versicherungspolicen, Vorliegen der Gewerbeanmeldung und die Erlaubnis nach 34c, damit ist eine hohe Anbieterqualität sicher gestellt.

Die in ivd24immobilien.de angebotenen Immobilien lassen sich mit einer im Immobilienbereich bislang einzigartigen Vergleichsfunktion nebeneinander darstellen. Auf diese Weise ist es möglich, Größenangaben und Ausstattungsmerkmale von bis zu fünf Immobilien schnell und komfortabel abzulesen und ohne große Mühe zu vergleichen.

ivd24immobilien.de zeichnet sich durch eine klare Darstellung der Immobilien aus, was Spaß beim Suchen macht. Die Suchergebnisse werden wahlweise geografisch oder in traditioneller Listenansicht dargestellt. Die Bedieneroberfläche im responsive Design passt sich optimal an das Endgerät des Kunden an (egal ob Smartphone, Tablet, Notebook oder PC) und ist für die mobile Nutzung optimiert.

Mehrwert für Anbieter
Neben der unbegrenzten Objekteinstellung und der geografischen Expertensuche sind diverse Features in Planung, von denen nicht nur Makler, sondern auch Verwalter und Sachverständige profitieren: Es sind sowohl Prozesshilfen für die Vermietung durch Immobilienverwalter als auch Datenabfragemöglichkeiten für Sachverständige in Vorbereitung.

Mit dem neuen Immobilienportal bietet der IVD Immobilienunternehmen eine alternative Vermarktungsplattform und Interessenten einen effizienten und effektiven Weg, ihre Wunsch-Immobilie zu finden.



Die sechs Irrtümer über den Hamburger Wohnungsmarkt

02.07.2015 - 12:07

Großes Immobilienunternehmen listet auf, was Käufer von Eigentumswohnungen erwarten – und was nicht. Wichtiger als technische Innovationen seien den meisten Erwerbern marktgerechte Preise. Hamburg. Mehrgenerationenhäuser, neue Ökotechniken bei der Energiegewinnung oder auch Kunst am Bau gelten gemeinhin als besonders fortschrittliche Beispiele im modernen Wohnungsneubau. Doch die realen Wünsche der Käufer von Eigentumswohnungen sehen in Hamburg offensichtlich ganz anders aus. Zu diesem Ergebnis kommt jetzt das norddeutsche Immobilienunternehmen Grossmann & Berger. In einer Marktanalyse spricht das Unternehmen, das zu den größten der Branche zählt, von sechs großen Irrtümern beim Immobilienkauf. "Längst kommt nicht alles, was technisch machbar, ökologisch sinnvoll oder architektonisch schick ist, auch bei der Kundschaft an", sagt Unternehmenssprecherin Britt Finke. Viel wichtiger seien den meisten Erwerbern hingegen marktgerechte Preise. Ökohäuser: Weder Käufer noch Mieter seien bereit, für neue Techniken der Müllverwertung, den Einsatz von Recyclingmaterial, Fotovoltaik auf dem Dach, Erdwärmetauscher oder ähnliche Techniken einen Aufpreis zu zahlen. Die hohen Wartungskosten stiegen häufig stärker als die eingesparten Wohnnebenkosten, so das Fazit von Grossmann & Berger. Mehrgenerationenhaus: In der täglichen Praxis spiele diese Wohnform in Hamburg "keine Rolle". Viele Erwerber von Wohneigentum in Hamburg seien zwischen 30 und 40 Jahre alt und hätten dementsprechend "junge" Eltern, die ihre Wohnsituation nicht verändern wollten. Hybridwohnen: Eine gemischte Nutzung von Wohnen und Arbeiten klingt innovativ. Aber auch diese Wohnform spiele in Hamburg keine Rolle. "Die potenzielle Klientel der jungen Kreativen verfügt meist nicht über die Mittel, um so zu leben", so die Erkenntnis der Experten. Mehrfach schon seien in Hamburg ambitionierte Projektkombinationen von Wohnen und Gewerbe noch in der Planungsphase von den Investoren wieder umgestoßen worden, weil es keine Nachfrage dafür gab. Anspruchsvolle Architektur: Je progressiver ein architektonischer Entwurf sei, desto schwieriger werde die Vermarktung, sagten die Immobilienexperten. Nicht verputzte Fassaden, raumbreite Fenster oder offene Grundrisse würden eher abschrecken. Vor allem, weil Käufer Probleme bei einem Wiederverkauf vermuten. Servicewohnen: Dienstleistungsangebote wie ein Portier, Reinigungsdienste oder ein Restaurantanschluss würden nur in sehr hochpreisigen Segmenten gefragt. Für die meisten Käufer seien sie "verzichtbare Extras". Verzicht auf Parkplätze: Der Senat hat bei Neubauten die Stellplatzpflicht abgeschafft, weil viele Hamburger angeblich gar keinen eigenen Pkw mehr besitzen. Doch in Neubaugebieten wie etwa dem Quartier 21 in Barmbek beklagen laut Grossmann&Berger mögliche Käufer gerade das Fehlen von Parkplätzen. Oft verfügten interessierte Haushalte sogar über zwei Autos. Quelle: http://www.abendblatt.de



KfW-geförderte Wohnungen sparen jährlich 750.000 t CO2

05.05.2015 - 14:05

Über die KfW-Programme Energieeffizient Bauen und Sanieren wurden im vergangenen Jahr gut 400.000 Wohneinheiten gefördert. Die erzielten Energieeinsparungen bei diesen Gebäuden zusammengerechnet, kommen das Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) sowie das Fraunhofer-Institut IFAM auf eine Minderung der CO2-Emissionen von jährlich etwa 744.000 t und eine Endenergieeinsparung von 2.036 Gigawattstunden (GWh, entspricht knapp 2,04 Mrd. kWh). Laut Evaluation wurden im Programm Energieeffizient Bauen 129.000 Einheiten gefördert - so viele wie bisher noch nie. Gemessen an den Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009 ergibt sich eine CO2-Minderung von 94.000 t pro Jahr. Sanierungswilligen wurde bei 276.000 Einheiten unter die Arme gegriffen, die Emission von Treibhausgasen damit um jährlich 650.000 t CO2 reduziert, heißt es.



IVD: Baugenehmigungen bleiben trotz Anstieg hinter Bedarf zurück

06.01.2015 - 16:01

Die Baugenehmigungszahlen in Deutschland entwickeln sich weiter positiv: Wie das Statistische Bundesamt bekannt gab, wurden von Januar bis September des laufenden Jahres 5,2 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Damit setze sich der Aufwärtstrend fort, der seit 2010 zu beobachten sei. Insgesamt stellten die Bauämter Genehmigungen für mehr als 212.000 Wohnungen aus. “Das Plus bei den Baugenehmigungszahlen ist eine sehr gute Nachricht – und ein wichtiger Schritt hin zur Deckung des Bedarfs an Wohnraum, der besonderes in den Großstädten herrscht”, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Besonders positiv bewertet Schick, dass im genannten Zeitraum deutlich mehr Geschosswohnungen genehmigt wurden. Dem Statistischen Bundesamt zufolge entfielen von mehr als 184.000 genehmigten Einheiten in Wohngebäuden rund 94.500 auf Mehrfamilienhäuser – ein Zuwachs von knapp zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Mit Blick auf den positiven Trend bei den Baugenehmigungszahlen begrüßt der IVD es auch, dass Neubauwohnungen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen werden sollen. “Wird der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form umgesetzt, droht zumindest für Investitionen in den Neubau kein Dämpfer”, prognostiziert Schick. Nach Ansicht des IVD muss die Politik hier positive Signale setzen.

Der Vizepräsident betont weiter: “Wohnungsneubau ist nach wie vor das einzige wirksame Mittel gegen steigende Mieten. Diese sind ein Symptom der Wohnungsknappheit. Anstatt sie zu begrenzen, täte die Politik besser daran, die schnelle Bearbeitung von Bauanträgen zu fördern und die Investitionsbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern.”



Gutachten: Verfassungsrechtliche Bedenken am Gesetzentwurf zum sogenannten „Bestellerprinzip“

11.12.2014 - 17:12

Der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen sieht gravierende verfassungsrechtliche Probleme beim Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zum sog. „Bestellerprinzip“ im Wohnungsvermittlungsgesetz. Die vorgeschlagene Regelung stelle einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar und betreffe einseitig eine Gruppe, die für die Missstände der Wohnungsbaupolitik nicht verantwortlich sei. Prof. Hufen empfiehlt dem Verfasser BMJV sowie dem Bundestag und seinem Rechtsausschuss, diesen Bedenken nachzugehen und zu einer verfassungskonformen Lösung zu gelangen, ansonsten würden langwierige Rechtsstreitigkeiten drohen. Dies geht aus einem vom Immobilienverband IVD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des sogenannten „Bestellerprinzips“ hervor. Gesetzentwurf ermöglicht kein echtes „Bestellerprinzip“ Nach dem Gesetzentwurf des BMJV soll der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen dürfen, wenn der Wohnungsvermittler von ihm in Textform einen Suchauftrag erhalten und der Vermittler nur zu diesem Zweck den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermRG vom Vermieter eingeholt hat. „Mit der Textform des Suchauftrags sind wir einverstanden“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. „Der zweite Teil der vorgeschlagenen Regelung schießt jedoch deutlich über das Ziel hinaus: Im Ergebnis muss immer der Vermieter die Provision zahlen, Aufträge durch Wohnungssuchende sind de facto nicht mehr möglich.“ Die vorgeschlagene Neuregelung der Maklerprovision ist nach Ansicht des Immobilienverbandes IVD daher kein echtes „Bestellerprinzip“. „Gemäß Koalitionsvertrag sollte es möglich sein, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter als Auftraggeber auftreten kann“, sagt Kießling. Der vorliegende Entwurf verwirklicht laut Gutachten gerade nicht das Bestellerprinzip, da Wohnungssuchende nur noch in zu vernachlässigenden Sonderfällen als „Besteller“ auftreten können. Problematisch ist insbesondere die Begrenzung des Entgelts auf Fälle, in denen der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen des Suchauftrags vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung zu vermitteln. Damit tritt eine doppelte Beschränkung ein: Der Vermittler kann zum einen kein Entgelt verlangen, wenn er eine ihm bereits bekannte Wohnung benennt. Zum anderen kann selbst die aufgrund des Suchauftrags ermittelte Wohnung auch bei künftigen „Bestellern“ nicht mehr zu einer Provision führen, wenn der Mietvertrag nicht im „ersten Anlauf“ zustande kommt. Die Wohnung ist dem Vermittler dann bereits bekannt. Ergebnissen einer Umfrage des IVD bei seinen Mitgliedern zufolge, werden rund acht bis neun Wohnungen besichtigt, bis es zur Mietvertragsunterzeichnung kommt. Eingriff in die Berufsfreiheit Die vorgeschlagene Regelung stellt laut Gutachten außerdem einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar, da die Forderung nach einem Entgelt für die Vermittlung und den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume verboten wird. Hierbei handelt es sich nicht lediglich um eine Art Preisbindung oder Gebührenbegrenzung, sondern um ein nahezu ausnahmsloses Entgelt- und damit Vertragsabschließungsverbot. Einem Vermittlungsvertrag ohne Entgeltvereinbarung fehlt ein identitätsprägendes und grundrechtsgeschütztes Merkmal, bemerkt Prof. Hufen in seinem Gutachten. Damit nehme das Verbot der Tätigkeit die Definition des Berufs. „Der Gesetzgeber beabsichtigt offenbar nicht nur die Beschränkung der Honorare, sondern die Verdrängung von Immobilienmaklern aus dem Wohnungsvermietungsmarkt“, sagt Kießling. Damit erfasst der Gesetzentwurf einseitig eine Gruppe, die weder für die Missstände der Wohnungsmärkte in Ballungsgebieten und für die Kosten auf Seiten der Wohnungssuchenden verantwortlich ist, noch eine besondere Nähe zu einer öffentlichen Aufgabe oder eine Garantenstellung für den Schutz bestimmter Verbraucher aufweist. „Die Immobilienmakler werden für ein soziales Ziel des Gesetzgebers in Anspruch genommen und ihnen wird ohne jeden Ausgleich ein Sonderopfer zugemutet“, kommentiert Hufen. Gemäß Gutachten kommt hinzu, dass der Entwurf einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Vertragsfreiheit der vermeintlich geschützten Wohnungssuchenden enthält. Mietsuchende können keinen Vermittlungsvertrag darüber schießen, dass ihnen der Makler zeitgleich mehrere vorhandene Wohnungen aus seinem „Bestand“ anbietet. „Der Gesetzentwurf ist systemfremd und wird zu langwierigen Rechtsunsicherheiten führen“, erklärt Kießling. Der IVD fordert die Bundesregierung daher auf, ein echtes „Bestellerprinzip“ zu schaffen und dieses zusammen mit dem Sach- und Fachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter zu koppeln und in ein Gesetz zu fassen. „Wenn die Politik etwas Sinnvolles tun will, sollte sie endlich klare Qualitätsstandards für Makler und Verwalter einführen, ohne die es keine Tätigkeitserlaubnis geben darf“, so Kießling. „Das wäre effektiver Verbraucherschutz.“



Hamburger Wohnungsmarkt funktioniert

23.10.2014 - 14:10

Die Hamburger Wohnungswirtschaft (BFW Nord, Grundeigentümer-Verband Hamburg, IVD Nord und VNW) hat eine unabhängige Studie vom Center for Real Estate Studies (CRES) zum Hamburger Mietwohnungsmarkt erstellen lassen. Erstmalig wurden „echte“ Mietmarktdaten von knapp 250.000 Mietwohnungen in Hamburg untersucht. Fazit: Miethöhen und Fluktuationsraten belegen einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, sodass regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus fehl am Platz sind. Hamburg ist als Metropole mit wachsender Bevölkerung seit langem ein begehrter Wohnstandort. Dies ist mit steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie sinkendem Wohnungsleerstand verbunden, insbesondere in den stark nachgefragten Stadtteilen. Von Wohnungsnot und explodierenden Mieten kann jedoch generell nicht die Rede sein. Vor diesem Hintergrund hat die Hamburger Wohnungswirtschaft beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, zur weiteren Versachlichung des Themas eine unabhängige Studie (basierend auf der Erststudie im Auftrag des IVD Nord) in Auftrag gegeben. Als Grundlage dieser großen umfassenden Untersuchung zum Mietpreisgefüge in der Hansestadt dienten „echte“ Mietmarktdaten (im Gegensatz zu diversen Untersuchungen mit Angebotsmieten aus Internetportalen) von knapp 250.000 Mietwohnungen sowohl von privatwirtschaftlichen, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern. Das Ergebnis: Mieter können in der Elbmetropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt (692.000 Wohnungen) liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei 7,28 €/m² netto-kalt monatlich. Ergebnis der Studie: 68 Prozent der Hamburger Mieten liegen zwischen 5,24 und 9,32 €/m². Bei SAGA GWG und den Wohnungsgenossenschaften liegt die Durchschnittsmiete sogar nur bei 5,95 €/m². Bei den privaten Vermietern liegt die Durchschnittsmiete bei 8,06 €/m². Die einzelnen Studienergebnisse zeigen: Die durchschnittliche Bestandsmiete der nicht preisgebundenen Wohnungen (arithmetisches Mittel) liegt in der Gruppe der städtischen und genossenschaftlichen Vermieter je nach Wohnlage bei 6,06 Euro/m2 (normale Wohnlage) bzw. 6,09 €/m2 (gute Wohnlage). Die Bestandsmiete bei den privatwirtschaftlichen Vermietern beträgt im Vergleich dazu 7,70 €/m2 (normale Wohnlage) und 9,32 €/m2 in guten Wohnlagen. Die Neuvertragsmieten / Wiedervermietungsmieten liegen naturgemäß höher als die Bestandsmieten, und zwar bei SAGA GWG und den Wohnungsgenossenschaften bei 6,60 €/m². Bei den privaten Vermietern sind es 9,50 €/m² in normaler Wohnlage und 11,33 €/m² in guter Wohnlage, da die Mieter für Wohnungen in einer besseren Lage mehr zu zahlen bereit sind. Niedriger sind die Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen. Diese liegen bei den beiden Vermietergruppen sowohl bei den Wohnlagen als auch bei den Bestands- und Neuvertragsmieten relativ gleich auf. Die Mieten liegen hier zwischen 5,59 €/m² (Bestandsmiete von SAGA GWG und Wohnungsgenossenschaften, normale Wohnlage) und 6,70 €/m² (Neuvertragsmiete bei privaten Vermietern, gute Wohnlage). Auch die Höhe der ermittelten Fluktuationsrate, das heißt das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand, spiegelt einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt wieder. Die Fluktuationsquote im Untersuchungszeitraum Mai 2012 bis Mai 2013 lag zwischen 7,1 Prozent (preisgebundene Wohnungen von SAGA GWG und Wohnungsgenossenschaften) und 13,4 Prozent (freifinanzierte Wohnungen privater Vermieter). Häufiger Mieterwechsel setzt ein entsprechendes Angebot attraktiver Wohnungen voraus. Die Vertreter der Hamburger Wohnungswirtschaft interpretieren die ermittelten Daten wie folgt: Der Vorsitzende des IVD Nord, Axel Kloth: „Hamburg hat einen stabilen und funktionierenden Mietermarkt. Die Studie soll zur Versachlichung der Diskussion beitragen. Mit der vorliegenden aktuellen Studie werden die Ergebnisse unserer Vorläufer-Studie aus 2012 gestärkt und damit die Panikmache der Mieterverbände und der Medien widerlegt.“ VNW-Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege: „Anders als München hat Hamburg einen stabilen und funktionierenden Wohnungsmarkt dank der drei starken Säulen kommunaler, genossenschaftlicher und privater Vermieter. Gemeinsam bieten sie ein breites differenziertes Wohnungsangebot. Partnerschaftlich wollen der Hamburger Senat und die Wohnungswirtschaft mit dem Bündnis für das Wohnen in Hamburg 6.000 neue Wohnungen jährlich schaffen, um so der Wohnungsknappheit zu begegnen. Die im Wahlkampf propagierte Mietpreisbremse wird der nach Lage und Ausstattung differenzierten Wohnsituation in Hamburg nicht gerecht und könnte zu einer Investitionsbremse werden.“ BFW-Landesvorsitzender Andreas Ibel: „Die Studie hat bewiesen, dass der Hamburger Mietwohnungsmarkt funktioniert. Wir brauchen in Hamburg keine regulatorischen Eingriffe in die Marktmechanismen, wie die Einführung der Mietpreisbremse, sondern vielmehr verlässliche Rahmenbedingungen, damit die Investoren weiterhin in den Wohnungsneubau investieren. Denn: Wohnungsneubau ist die beste und einzige nachhaltige Mietpreisbremse – dann wird der Hamburger Mietwohnungsmarkt auch weiterhin funktionieren.“ Der Vorsitzende des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg Heinrich Stüven: “Die Studie zeigt eindeutig, dass Hamburg einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt mit allen Preissegmenten besitzt. Die ständige Behauptung, es gäbe bei Neuanmietungen keinen Wohnraum unter 12,00 €, ist offensichtlich ein Ammenmärchen. Um diesen ausgeglichenen Markt aufrecht zu erhalten, werden wir uns auch weiterhin für den Neubau von Wohnungen engagieren.“ Hinweis: Die untersuchten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche, (Bestand- und Neuvertragsmieten in normalen und guten Wohnlagen, für freifinanzierte und preisgebundene Wohnungen von städtischen bzw. genossenschaftlichen oder privatwirtschaftlichen Vermietern) in den jeweiligen Hamburger Bezirken und Stadtteilen entnehmen Sie bitte der neuen Studie. Sie ist für Pressevertreter auf Anfrage bei allen beteiligten wohnungswirtschaftlichen Verbänden (siehe Kontaktdaten) erhältlich.



Das sogenannte Bestellerprinzip im Koalitionsvertrag hat keine Auswirkungen auf aktuelle Vermittlungen von Mietwohnungen

18.06.2014 - 12:06

I.
Das Bestellerprinzip im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD Am 16. Dezember haben die Regierungsparteien in ihrem Koalitionsvertrag folgende Vereinbarung festgeschrieben:
„Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das
marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“
Nachzulesen im Koalitionsvertrag unter 4.2 Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land – Gutes und bezahlbares
Wohnen!
Die Vereinbarung sagt nicht aus, dass der Wohnungssuchende nicht mehr zur Zahlung
einer Provision verpflichtet ist. Das sogenannte Bestellerprinzip wird im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) geregelt.



II.
Keine Bindungswirkung von Koalitionsvereinbarungen für
den Bürger
In Koalitionsvereinbarungen werden lediglich Grundsätze sowie Ziele der handelnden
Regierungsparteien festgelegt. Sie sind nur politisch, nicht aber rechtlich bindend für
den Bürger.



III.
Umsetzung eines Koalitionsvertrages durch ein
Gesetzgebungsverfahren
Bevor es zu einer gesetzlichen Neuregelung im Hinblick auf die Maklerprovision im
Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) kommt, bedarf es eines
förmlichen Gesetzgebungsverfahrens, welches mehrere Monate bis Jahre in Anspruch
nehmen kann. Der Ablauf des Verfahrens ist im Grundgesetz geregelt.



Jahresausblick 2014: Wohnimmobilienmärkte entwickeln sich stabil

04.03.2014 - 16:03

Deutschlands Wohnimmobilienmärkte bleiben nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD auch 2014 stabil und werden Käufern und Verkäufern gute Chancen bieten. „Wir rechnen damit, dass die Preise für Wohneigentum im Bundesdurchschnitt leicht oberhalb der Inflationsrate steigen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Der Trend, dass der Druck auf die Preise in den Großstädten nachgibt, werde sich fortsetzen. „Der Nachholeffekt der Preisentwicklung der vergangenen Jahre lässt in den Metropolen langsam nach und die Preise werden sich stabilisieren“, erklärt Schick. Unterdessen wird die Preiskurve in kleineren Städten stärker ansteigen. „Die Nachfrage nach Immobilien hat sich in den vergangenen Monaten auch in kleinere Städte verlagert“, so Schick weiter. Insbesondere Städte mit guter demografischer Prognose seien für Anleger interessant.

Preisblase weiter nicht in Sicht

Von einer Überhitzung der Märkte kann nach Ansicht des IVD keine Rede sein. „In Deutschland gebe es für jede neu auf den Markt kommende Wohnung heute mehr Bewerber als in den Vorjahren“, sagt Schick. Die Immobilienmärkte bräuchten demnach eher ein größeres Wohnungsangebot. „Immobilienökonomisch bleibt die Verzinsung einer Immobilieninvestition bei dem damit verbundenen äußerst geringen Risiko überaus attraktiv“, führt Schick weiter aus.

Die Gründe für die anhaltende Dynamik sieht der IVD unter anderem in den anhaltend niedrigen Zinsen. Selten waren Immobiliendarlehen so günstig wie heute. Die Zinsen für Kredite mit zehn Jahren Laufzeit liegen bei unter drei Prozent. Festverzinsliche Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit sind für weniger als vier Prozent zu haben. „Die Wirtschaft in Deutschland wächst vergleichsweise stark und profitiert vom Kurs der EZB, die Zinsen niedrig zu halten“, erklärt Schick. „Durch die gute Wirtschaftslage und die steigende Beschäftigung, können sich mehr Deutsche den Kauf eines Eigenheims leisten und halten so die Nachfrage hoch. Bei leicht steigenden Einkommen und Wohnimmobilienpreisen sowie einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau werde laut IVD-Prognose die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auch im kommenden Jahr günstig bleiben. „Bei der Suche nach geeigneten Objekten sollten sich Kapitalanleger auch abseits der so genannten A-Städte wie Berlin, Hamburg und München umzuschauen“, erklärt Schick. „In vielen Mittelstädten Deutschlands sind die Immobilienpreise niedriger und haben eine dynamischere Entwicklung vor sich.“ Hinzu komme, dass deren Wohnungsmärkte weniger volatil als die Top-Märkte sind.

Politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt sind kontraproduktiv

Dass die deutschen Wohnimmobilienmärkte nach wie vor in guter Verfassung sind, zeige sich auch in den positiven Baugenehmigungszahlen. „Der Anstieg zeigt, dass die Mechanismen des Marktes funktionieren und die Aussicht auf moderat steigende Mieten Investitionen folgen lässt“, stellt Schick fest. Negativ auf die Fertigstellungen von Mietwohnungen wird sich nach Ansicht des IVD allerdings die von der künftigen Koalition angekündigte Einführung der sogenannten Mietpreisbremse auswirken. „Bauherren werden lieber in attraktivere Eigentumswohnungen investieren oder ihr Kapital anderweitig anlegen“, sagt Schick. „Anstatt den positiven Trend zu mehr Wohnungsneubau zu unterstützen, untergräbt die Politik den Markt.“

Die gegenwärtigen Engpässe bei der Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten blieben daher auch künftig eine Herausforderung. „Das knappe Angebot in den Innenstädten deutscher Großstädte bleibt durch die politischen Eingriffe längerfristig bestehen. Daher würden auch 2014 die Mieten weiter steigen, insbesondere in den stark nachgefragten City-Lagen der wachsenden Großstädte. Für 2013 hat der IVD ein durchschnittliches Wachstum der Neuvertragsmieten von 4,87 Prozent (Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, mittlerer Wohnwert) in den größten Städten registriert. Um der Wohnungsknappheit entgegenzutreten, ruft der IVD die Verantwortlichen in Kommunen und Ländern auf, alles Erdenkliche zu tun, um mehr Neubau zu ermöglichen. „Wir fordern eine breitere Ausweisung von Bauland, eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren und mehr Flexibilität beim Thema Nachverdichtung in den Innenstädten“, sagt Schick. „Nur ein steigendes Angebot an Wohnungen, kann die angespannten Wohnungsmärkte entlasten.“

Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen

Wer eine als Kapitalanlage genutzte Wohnung in einer Stadt besitzt, in der die Angebotspreise überdurchschnittlich gestiegen sind, dem empfiehlt der IVD einen Verkauf zu prüfen. „Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Dynamik der Wohnungsmärkte auch einmal nachlässt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen“, erklärt Schick. Ausländische Käufer seien oftmals nur auf die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg fokussiert und seien bereit, gute Preise zu bezahlen. Das frei werdende Kapital sollte Schick zufolge in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestiert werden.



IVD fordert Sach- und Fachkundenachweis für Makler und Verwalter

15.01.2014 - 11:01

Der Immobilienverband IVD fordert nachdrücklich die Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises für Makler und Verwalter. Vor Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß § 34 c GewO sollten Immobilienmakler und -verwalter ihre Qualifikation für den Beruf nachweisen müssen. "Die Aufgaben und die Verantwortung der Makler und Verwalter steigen zunehmend und sind in den letzten Jahren so umfangreich geworden, dass eine gewisse Marktkenntniss und Kompetenz zwingend sind", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. Es müsse der Vergangenheit angehören, dass die Erteilung der Gewerbeerlaubnis ohne einen fachlichen Nachweis als Voraussetzung zur Gründung eines Immobilienmaklerunternehmens oder zum Immobilienverwalter ausreiche. "Wir fordern schon seit Jahren, dass der Sach- und Fachkundenachweis gesetzlich verankert wird und so einheitliche Qualitätsstandards den Markt bestimmen", berichtet Kießling. Das Bundeswirtschaftsministerium spricht sich dagegen aus, mit der Begründung der freien Wahl der Berufe. Jedoch regelt gerade das Wirtschaftsministerium aktuell die Berufszulassung für den Finanzmakler, der ab 1. Januar 2013 einen Qualifikationsnachweis erbringen muss.

Als Mindestmaß der Qualifikation schlägt der IVD die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau vor. Wer eine andere kaufmännische Ausbildung hat, soll zusätzlich eine einschlägige Berufserfahrung in der Immobilienbranche mitbringen und ein Zertifikat eines entsprechenden Lehrgangs einer Industrie- und Handelskammer (IHK) vorweisen. "Makler und Verwalter ohne eine Ausbildung sollten mindestens fünf Jahre Berufserfahrung in der Branche, plus das IHK-Zertifikat vorweisen", fordert Kießling.

Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit verbandsinternen Standesrichtlinien, um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. "Wir sehen gerade die Themen rund um die Grundbuchordnung, das Wohnungseigentumsrecht, dem Wohn- und Gewerbemietrecht, aber auch bautechnische Fragen als wichtige Kenntnisse an", konstatiert Kießling.

Zusätzlich zur Fachkundeprüfung verpflichtet der IVD seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Die IVD Mitglieder müssen ferner eine Betriebshaftpflicht sowie eine Vermögensschadenshaftpflicht abschließen sowie die strafrechtlich relevante Vertrauensschadensversicherung, die durch den IVD Berufsverband garantiert wird.

Ein weiteres Ziel des IVD ist, die Textform des Maklervertrages gesetzlich zu verankern. "Die Mehrzahl der Konflikte zwischen Kunden und Immobilienfirmen könnten vermieden werden, wenn die Vereinbarungen zwischen den Beteiligten schriftlich fixiert werden", erklärt Kießling.

Quelle: http://www.ivd-nord.de/



Senat erneuert den Mieterschutz in Hamburg

25.11.2013 - 10:11

Hamburg. Der Mieterschutz in Hamburg soll weiter gestärkt werden. Dabei sieht die SPD in der Hürde bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einen wichtigen Baustein. Der Senat wird am Dienstag eine entsprechende Verordnung beschließen, nach der Mieter von 2014 an auch weiter zehn Jahre lang davor geschützt sein werden, dass der neue Eigentümer ihnen wegen Eigenbedarfs kündigt.

Im Jahr 1993 war diese Regelung in Hamburg erstmals eingeführt worden. Sie gilt für jeweils zehn Jahre. Wird sie nicht verlängert, sinkt die Kündigungsschutzfrist automatisch von zehn auf drei Jahre. Dass sich der Senat nun damit befasst, geht zurück auf einen Beschluss der Bürgerschaft, den die SPD-Fraktion vorangetrieben hatte.

In den 1990er-Jahren hatten Eigenbedarfsklagen häufig zu Streitigkeiten geführt. Es gab in vielen Fällen den Verdacht, dass der neue Eigentümer gar nicht selbst in die Wohnung einzog, sondern sie entweder teurer neu vermietete oder gleich wieder zu einem höheren Preis weiterverkaufte. "Nachdem die Schutzfrist von zehn Jahren eingeführt wurde, haben diese Auseinandersetzungen nachgelassen", sagt SPD-Stadtentwicklungsexperte Dirk Kienscherf, der die Verlängerung der Verordnung mit auf den Weg gebracht hat.

Voraussetzung für eine solche Verordnung ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. "Der Senat hat festgestellt, dass eine solche Gefährdungslage in Hamburg besteht", heißt es in der Senatsdrucksache, die dem Abendblatt vorliegt. Weiter schreiben die Verfasser: "Wohnungseigentümer, die entmieten und verkaufen wollen, werden durch die Zehnjahresfrist davon abgehalten, dem Wohnungsmarkt angemessenen Wohnraum zu entziehen."

Laut Kienscherf gehe es nicht darum, jemanden davon abzuhalten, in Immobilien zu investieren. "Wenn jemand investieren möchte, dann doch bitte in einen Neubau und nicht in den Bestand." Die Kündigungsschutzfrist ist somit auch als Teil der Wohnungsbauoffensive des Senats zu verstehen, nach der pro Jahr 6000 Wohnungen neu gebaut werden sollen. Mit der Verordnung sollen die Geldströme gezielt in Neubauprojekte gelenkt werden.

"Das schafft Entlastung auf dem Wohnungsmarkt", so Kienscherf. Aus Sicht des Senats bleibt dieser auch mit dem Wohnungsbauprogramm weiter kritisch. So sei nicht zu erwarten, dass bis zum Jahr 2024 "das Angebot an Mietwohnungen die Nachfrage nachhaltig übersteigt", heißt es in der Senatsdrucksache. "Vor diesem Hintergrund ist es auch ein Signal, die Kündigungsschutzfrist zu verlängern", sagt Dirk Kienscherf.

Diese Überzeugung teilt der Grundeigentümerverband nicht. Dessen Vorsitzender Heinrich Stüven vertritt die Ansicht, dass durch die Verordnung die "Eigentumsbildung verhindert" werde. "Der Staat sagt, dass Wohnungseigentum die beste Altersvorsorge ist. Dann müsste er aber auch ermöglichen, dieses zu erwerben." Stüven hält eine Frist von drei Jahren für sinnvoll. "Dann hat der Mieter ausreichend Zeit, eine neue Wohnung zu finden." Bei einer Kündigungsfrist von einem Jahr kämen dann vier Jahre zusammen. Außerdem müsste die Stadt aus seiner Sicht ein Interesse an Eigentümern haben. "Sie sind im Regelfall Besserverdienende und zahlen daher mehr Steuern."

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Der BGH stärkt die Rechte der Mieter

11.11.2013 - 11:11

Karlsruhe. Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigungen gilt auch nach dem Verkauf der Wohnung in der Regel weiter. Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (Az.: VIII ZR 57/13). Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann je nach Formulierung der Schutzklausel erschwert sein, wie sich aus dem Richterspruch ergibt. Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einer Familie. Die Frau hatte 1998 in einem Mehrfamilienhaus der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo eine Wohnung gemietet. Im Vertrag hieß es, die Vermieterin werde "das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen". Sie könne jedoch in besonderen Ausnahmefällen kündigen, "wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen". Die Genossenschaft verkaufte 2006 das Haus mit einer Mieterschutzbestimmung, wonach der Käufer die Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe. Dieser Käufer veräußerte das Haus wiederum im Jahr 2009 an eine Familie, allerdings ohne diese Schutzbestimmung. Die Drittbesitzer kündigten im Jahr darauf der Mieterin, die an Multipler Sklerose leidet, wegen Eigenbedarfs und verklagten die Frau auf Räumung. In dem anschließenden Prozess gab das Landgericht Berlin den neuen Besitzern recht. Der BGH hob dieses Urteil jetzt auf und wies den Fall zurück. Das Landgericht müsse die Eigenbedarfskündigung prüfen und dabei genauer klären, ob ein Auszug für die kranke Mieterin zumutbar sei. Siegmund Chychla, der stellvertretende Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg, begrüßte das BGH-Urteil: "Die Entscheidung schafft Klarheit." Der BGH habe den alten Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bestätigt, wonach sich ein Immobilienkäufer an die Rechte und Pflichten halten müsse, die ein Vorbesitzer per Mietvertrag vereinbart hatte. Quelle: http://www.abendblatt.de



Wegfall der Stellplatzpflicht: SPD bessert nach

21.10.2013 - 11:10

Der ursprüngliche Plan der Baubehörde, die Stellplatzpflicht ersatzlos zu streichen, ist vom Tisch. Die SPD-Fraktion hat den Gesetzentwurf überarbeitet. Herausgekommen ist ein Kompromiss, der sowohl dem Wohnungsbau als auch den Anwohnern Rechnung tragen soll. Der Senat wird sich mit dem Entwurf in den kommenden Wochen beschäftigen. Geht es nach dem Willen der SPD-Fraktion, soll das Gesetz Anfang 2014 in Kraft treten.

Zwar fällt die generelle Stellplatzpflicht weg, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Die wichtigste Änderung ist, dass die Bezirke ein Mitspracherecht erhalten. Bislang gibt es die Pflicht für Bauherren, bei Wohnungsbauvorhaben gleichzeitig auch Parkplätze zu errichten. Die Regelung sieht durchschnittlich 0,8 Stellplätze pro Wohnung vor. Für den Fall, dass der Bauherr keine Parkplätze baut, muss er eine sogenannte Stellplatzabgabe entrichten – pro Platz zwischen 6000 und 10.000 Euro. In der Stellplatzpflicht sieht der Senat ein Hemmnis für den Wohnungsbau. Der Wegfall dieser Pflicht soll dem Ziel dienen, 6000 neue Wohnungen im Jahr zu bauen.

Künftig soll der Bauherr in eigener Verantwortung über den Bau von Parkplätzen entscheiden. Im Zweifel muss er aber auch gut begründen können, warum er etwa keine baut. Das jeweilige Bezirksamt bekommt die Möglichkeit, beim Investor nachzuhaken. Somit bleibt der Parkplatzbedarf weiterhin Gegenstand des Genehmigungsverfahrens durch den Bezirk. "Wir wollen mit der Änderung die Akzeptanz der Bewohner für Wohnungsbau weiter hoch halten", sagt SPD-Fraktionschef Andreas Dressel. Schließlich sei gerade in dicht besiedelten Quartieren die Nachfrage nach Parkplätzen groß. Allerdings gebe es auch Stadtteile, in denen es kaum eine Nachfrage gebe. Dort soll der Wegfall der Stellplatzpflicht zur Erleichterung für Investoren sorgen.

Für den Fall, dass die Gesetzesänderung nicht die gewünschte Wirkung zeigt, kann sie wieder abgeschafft werden. Ende 2017 soll überprüft werden, ob ausreichend Parkplätze gebaut worden sind. " Sollten in erheblichem Umfang verkehrliche Probleme bei Neubauvorhaben auftreten, wird man in der nächsten Wahlperiode auch eine Wiedereinführung der zwingenden Stellplatzverpflichtung erwägen müssen", sagte SPD-Bauexperte Dirk Kienscherf. "Die Bauherrn haben es jetzt also in der Hand, mit der neuen Freiheit verantwortungsvoll umzugehen."

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Mit der Laubrente den Herbst vergolden

16.10.2013 - 11:10

Wie eine Grundstücksbesitzerin versuchte, Nachbars welkende Blätter zu Geld zu machen. Und im Namen des Volkes scheiterte.

Wer in diesen Tagen viel Laub fegen muss, lernt schnell die Kehrseite des Herbstes kennen. Bleibt die Frage: Goldener Herbst, was fällt da für mich ab? Vielleicht eine Laubrente?

Nein, das ist kein Druckfehler, sondern eine kreative Wortschöpfung von Recht sprechenden Juristen zugunsten jener Grundstücksbesitzer, die regelmäßig mit Blattzeug aus Nachbars Garten "über das zumutbare Maß hinaus" eingedeckt werden und dafür Jahr für Jahr eine Entschädigung kassieren können.

So weit das Grundrecht, auf das sich jetzt auch eine Frau aus dem Münchner Umland berief. Sie verlangte von ihrem Nachbarn 500 Euro Laubrente im Jahr für die Arbeit, die ihr immer wieder eine alte Linde einbrachte, die gut zehn Schritte jenseits ihres Gartenzauns wie angewurzelt dastand. Von dem Baum wehen mal Blüten, mal Samen oder Äste und im Herbst eben Blätter auf den gepflegten Rasen und die Rabatte nebenan und verstopfen bisweilen die Regenrinne. Vergleichbare Forderungen sind schon durchgekommen, etwa vor dem Landgericht Lübeck, das vor Jahren einem Hausbesitzer wegen "herüberfallender Kiefernadeln" auf den "ortsüblich gepflegten Ziergarten" 20 Euro monatlich zusprach.

Doch die Tendenz der Rechtsprechung folgt eher der Münchner Richterin, die in dem aktuellen Fall – mit Verlaub – eine "jahreszeitlich bedingte und beschränkte Einwirkung" sah und auf "durchschnittlich empfindende und denkende Anwohner" verwies, die ohne goldenen Handschlag zu Besen oder Laubbläser greifen. Wer im Grünen wohne, müsse Schmutz durch "pflanzliche Bestandteile" hinnehmen, heißt es in dem rechtskräftigen Urteil.

Noch schöner tröstet nur der Husumer Dichter und Schriftsteller Theodor Storm in seinem Oktoberlied von 1848:

"Der Nebel steigt, es fällt das Laub;

Schenk ein den Wein, den holden!

Wir wollen uns den grauen Tag

Vergolden, ja vergolden!"


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Koalitionsverhandlungen: Rücken der Wohnungswirtschaft stärken

15.10.2013 - 15:10

Einige Tage nach der Bundestagswahl ist noch nicht absehbar, welche Koalition Deutschland in den nächsten vier Jahren regieren wird. Am wahrscheinlichsten ist wohl eine große Koalition, denkbar ist aber auch nach wie vor Schwarz-Grün. „Egal welche Parteien die neue Koalition bilden, fest steht schon jetzt, dass auf die Immobilienwirtschaft neue Herausforderungen zukommen werden, positive wie auch negative“, stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD, fest. Welche dies sind, stellt der IVD vor.

Um die in einigen Regionen angespannte Wohnraumsituation zu entspannen, will die CDU die degressive Abschreibung im Mietwohnungsbau wieder einführen, zudem soll der Erwerb von Bestandsimmobilien unterstützt werden. Auch bei der Energiepolitik will die CDU die steuerliche Förderung von privaten Investitionen unterstützen. „Dies sind Ansätze, die wir positiv sehen“, sagt Kießling. Zuspruch findet auch die Ankündigung, die Immobilienberufe künftig stärker zu regulieren und damit einen Qualifikationsnachweis für Immobilienmakler einzuführen. Dieser Schritt ist nach Ansicht des IVD dringend notwendig und überfällig, um den Verbraucherschutz zu erhöhen. „Wir fordern schon seit Jahren die Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises“, so Kießling. Kritisch sieht der IVD die geplante Deckelung der Mietpreise bei der Wiedervermietung. „Die Forderung ist populistisch, falsch und schadet den Wohnungssuchenden in Deutschland, da die Wohnungsnot dadurch verewigt wird“, sagt Kießling. Die Deckelung von Neuvertragsmieten helfe Mietern nur vordergründig, da bei einer Kappung der Neuvertragsmieten ein drastischer Rückzug von privatem Geld aus der Altbausanierung und dem Neubau die Folge wäre. Im Ergebnis hätten diejenigen, die eine Wohnung suchten noch weniger Angebot mit der Konsequenz, dass der Preisdruck "unter der Hand" wachse und es zu Abstandszahlungen bei Mieterwechseln käme. Im Interesse von Mieterinnen und Mietern in Deutschland ist es nach Auffassung des Immobilienverbandes IVD, einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu haben. Gegen steigende Mieten helfen nur mehr neue Wohnungen. "Es ist nicht im Sinne von Mietern, den Wohnungsmangel zu verwalten, sondern den Neubau anzukurbeln", fordert Kießling.

Die SPD beabsichtigt die Wohnungswirtschaft mit ihren Forderungen weiter zu regulieren. Neben der Deckelung der Mieten plant sie auch die Reform des Mietspiegels zugunsten der Mieter, die Absenkung der Modernisierungsumlage, die Neuregelung der Maklergebühren und die Wiedereinführung der Vermögenssteuer, um nur einige Vorhaben zu nennen. „Mit diesen Maßnahmen würden Investitionen durch die Wohnungswirtschaft aktiv verhindert“, erklärt Kießling. Auf der anderen Seite setzt sich die SPD für die Stärkung der Kommunen ein und will die Mittel für den Sozialen Wohnungsbau verstetigen. Noch offen ist die Partei bei dem Thema steuerliche Abschreibung von Modernisierungsmaßnahmen. „Da die Koalitionsverhandlungen nun wieder stärker bei den Fraktionen liegen, kann der Einfluss der Fachpolitiker ein neues Gewicht bekommen“, sagt Kießling. „Steuerliche Anreize zur Modernisierung wären ein großer Schritt zum Gelingen der Energiewende.“

Bündnis 90/Die Grünen gehen bei der Deckelung von Mieten noch weiter. Nicht nur Wohnungsmieten, sondern auch Gewerbemieten sollen reguliert werden. Den Wohnungsneubau wollen sie stärken und subventionieren. Die Immobilienmakler sollen dem Bestellerprinzip unterworfen werden und auch die Maklergebühren wollen die Grünen regulieren. Die energiepolitischen Forderungen sind wie zu erwarten hoch. „Hier muss ein Maß an Wirtschaftlichkeit einkehren“, sagt Kießling. „Die Immobilienwirtschaft ist sich ihrer Verantwortung um die Energiewende bewusst, sie muss aber auch bezahlbar bleiben.“

Die Verhandlungen der nächsten Wochen werden zeigen, welche Partei zu welchen Zugeständnissen bereit ist. „Wer auch immer auf der Regierungsbank zusammenrückt und wie auch das Kräftemessen für den Koalitionsvertrag ausgeht: In keinem Fall darf die Immobilienbranche weiteren neuen Regulierungen ausgesetzt sein“, fordert Kießling. „Daher braucht die Branche eine stabile und verlässliche Regierung, die keine Politik der Kompromisse und keine Zugeständnisse zu Lasten der Wirtschaftspolitik und nicht zuletzt dem Mieter macht.“

Quelle: http://www.ivd.de



Vorweggenommene Erbfolge an Grundstücken: Besser verschenken als vererben

14.10.2013 - 10:10

In der nächsten Legislaturperiode droht - je nach Ausgang der Wahl - eine Erhöhung der Erbschaftssteuer. Für Eigentümer kann es sich daher lohnen, bereits jetzt ihren Grundbesitz auf die zukünftigen Erben zu übertragen. Dadurch können sie nicht nur Steuern sparen, sondern haben auch mehr Einfluss auf die Nachfolgeregelung. Durch die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrecht kann die vererbende Partei die Immobilie auch nach der Schenkung noch bewohnen.

Vorgehen bei mehreren Erben

Gibt es mehrere Erben, bilden diese im Erbfall eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich Eigentümer des Nachlasses ist. In einem Testament kann man festlegen, welchen Anteil des Nachlasses die einzelnen Erben bekommen. Wenn der Erblasser genau bestimmen möchte, wer was bekommt, ist es nötig, die Erbauseinandersetzung zu regeln und hierfür auch eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Die Zuordnung bestimmter Gegenstände kann nur durch die Anordnung eines Vermächtnisses erfolgen. Der Vermächtnisnehmer ist zwar dann kein Erbe, hat aber ein Recht auf die Herausgabe des Grundstücks. Wenn mehrere Kinder vorhanden sind und nur ein Kind das Grundstück bekommen soll, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten zu verschenken. Das oder die übergangenen Kinder haben dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel.

In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das Grundstück schenkt, zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird.

Kinderfreibetrag von 400.000 Euro pro Person alle zehn Jahre

Auch steuerlich bietet die vorweggenommene Erbfolge viele Vorteile, da jedes Kind in der Erbschaftsteuer einen Freibetrag von 400.000 Euro hat. Dieser Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren neu ausgenutzt werden. "Wenn man mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, kann man diesen Freibetrag also mehrfach nutzen", sagt Hans-Joachim Beck, Leiter der Steuerabteilung des IVD. Der Freibetrag gilt für den Erwerb von einer Person, Vater und Mutter können dem Kind also jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken. "Nicht zu unterschätzen ist auch der Effekt, dass bei einer Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen bereits in der Hand des Kindes entstehen und damit nicht von der Erbschaftsteuer erfasst werden", erläutert Beck. Es ist auch möglich, dass man das Grundstück nicht auf das Kind, sondern das Enkelkind überträgt und damit eine Generation überspringt. Allerdings beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung an Enkel nur 200.000 und nicht 400.000 Euro.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Wenn das Vermögen der Eltern nach der Übertragung nicht mehr ausreichend wäre, um den Lebensunterhalt zu sichern, sollten Eltern das Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu, er hat aber keine Rechte an der Vermögenssubstanz. Beck erläutert: "Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Handelt es sich um ein vermietetes Grundstück, bleibt der Vorbehaltsnießbraucher Vermieter. Ihm stehen die Mieten zu und er ist Partei des Mietvertrages. Die Mieter müssen über die Übertragung also nicht informiert werden".

Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher wie einen wirtschaftlichen Eigentümer. Er muss also weiterhin die Mieteinnahmen versteuern und kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten kann er auch die übrigen Aufwendungen für die Immobilie abziehen, wenn er sie tatsächlich getragen hat und nach dem BGB oder dem Übertragungsvertrag zur Tragung verpflichtet ist. Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind. "Um den Abzug auch dieser Kosten als Werbungskosten zu sichern, wird daher in der Praxis üblicherweise vereinbart, dass der Nießbraucher - abweichend vom Gesetz - sämtliche Kosten zu tragen hat", so Beck. "Denn der Eigentümer kann während des Bestehens des Nießbrauchs keine Werbungskosten abziehen, weil er keine Einnahmen erzielt." Eine solche Verpflichtung des Nießbrauchers ist auch wirtschaftlich angemessen, weil d er Nießbraucher die Mieteinnahmen erzielt, aus denen die Aufwendungen bezahlt werden können.

Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so dass er oder sie diese versteuern muss. "Von diesem Zeitpunkt an darf er sämtliche Werbungskosten und damit auch die Gebäude-AfA als Werbungkosten abziehen", so Beck weiter.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme einer Verbindlichkeit

Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte Zins und Tilgung bis zu seinem Tod übernimmt. Dafür gibt es mehrere Gründe, wie Beck erläutert: "Zunächst hat dies wirtschaftliche Gründe, weil nur der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen erzielt, aus denen Zins und Tilgung bedient werden sollen. Vor allem hat diese Gestaltung aber einkommensteuerliche Gründe. Denn zu Lebzeiten des Nießbrauchsberechtigten erzielt nur dieser Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks, so dass auch nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abzuziehen. Nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten kann der Eigentümer die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abziehen, weil er nunmehr die Einkünfte aus der Vermietung erzielt."

Schenkung unter Vorbehalt: Rückforderungsrecht vereinbaren

Zu guter Letzt ist es ratsam, bei der Schenkung eines Grundstücks ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der Verhältnisse des Beschenkten zu vereinbaren. Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder des groben Undanks des Beschenkten vor. Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben und die Ehescheidung des Beschenkten.

Quelle: http://www.ivd.de



500 neue Wohnungen im Herzen der HafenCity

14.10.2013 - 10:10

HafenCity. Das Grundstück neben der Deutschlandzentrale von Unilever und der Luxuswohnanlage Marco Polo Tower gehörte zu den begehrtesten Baufeldern in der Hansestadt. Lange Zeit lag das Filetstück in bester HafenCity-Lage brach. Jetzt ist die 14.070 Quadratmeter große Fläche an der Spitze des Strandkais nach Abendblatt-Informationen an zwei Bietergemeinschaften vergeben worden. Die städtische Kommission für Bodenordnung (KfB) hat der Anhandgabe bereits zugestimmt.

Das Gelände wurde in drei Flächen aufgeteilt, es soll insgesamt ein Kaufpreis von rund 45, 4 Millionen Euro netto geboten worden sein. Im Spätherbst wird ein Architektenwettbewerb folgen. Es sollen nach Abendblatt-Informationen mehr als 500 Wohnungen, Einzelhandel, Gastronomie und ein KinderKulturHaus entstehen. Auch eine Dauerausstellung ist im Gespräch.

Den Zuschlag für das rund 3860 Quadratmeter große "Baufeld 55" haben die Deutsche Immobilien AG und die gemeinnützige Lawaetz-Stiftung erhalten. Die "Baufelder 56 und 57" gingen an die Aug. Prien Immobilien und die Hansa Baugenossenschaft sowie die Gemeinnützige Baugenossenschaft Bergedorf Bille eG und den Bauverein der Elbgemeinden eG.

Die mehr als 500 Wohneinheiten sollen eine Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen sein. Außerdem ist ein preisgedämpfter Mietwohnungsbau mit Nettokaltmieten um zwölf Euro pro Quadratmeter vorgesehen. Einen geförderten Wohnungsbau wird es nicht geben.

Es ist eine siebengeschossige Bebauung geplant, außerdem zwei Gebäude mit Türmen, die wie der benachbarte Marco Polo Tower rund 55 Meter in die Höhe ragen sollen – hier werden die höherpreisigen Wohnungen entstehen.

An der Spitze des Strandkais soll auf rund 800 Quadratmetern ein KinderKulturHaus entstehen. Bauherr ist die Lawaetz-Stiftung. Als Träger wurde das Kl!ck Kindermuseum ausgewählt, zuvor hatten die HafenCity GmbH und die Kulturbehörde eine Ausschreibung gemacht. Auch eine "publikumswirksame Nutzung" der Flächen soll es geben: Eine Dauerausstellung "Märchenwelten – Das Vermächtnis der Brüder Grimm" auf 4000 Quadratmetern inklusive Gastronomie und themenorientierten Verkaufsflächen haben die Investoren für das "Baufeld 55" in ihrem Konzept vorgeschlagen. Als weitere Option wurde das "Spieleland"-Projekt der Verlagsgruppe Oettinger genannt, die für Kinder eine Mischung aus Museum, Science Center und Spielplatz bauen will.

Die Fläche am Strandkai direkt am Wasser und schräg gegenüber der Elbphilharmonie gelegen, war bereits im Januar 2011 von der HafenCity Hamburg GmbH ausgeschrieben worden. Das Interesse war groß: Nach Abendblatt-Informationen beteiligten sich 14 Investoren, außerdem drei Baugemeinschaften.

Es folgten langwierige Verhandlungsrunden, bis sich die HafenCity GmbH schließlich für die beiden Bietergemeinschaften entschieden hat. Bereits vor Monaten erhielten die anderen Interessenten eine Absage. Die Vergabe der Fläche steht bei der HafenCity GmbH unter größter Geheimhaltung. Auf Anfrage wollte sich Sprecherin Susanne Bühler zu dem Grundstücksdeal nicht äußern, weil die Anhandgaben der städtischen Grundstücke noch nicht unterzeichnet seien.

Auch die Investoren und die Baugenossenschaften hatte die Hafen City GmbH gebeten, zu den Bauvorhaben keine detaillierte Stellungnahme abzugeben. So bestätigte Quentin Sharp, Vorstand der Deutschen Immobilien AG, lediglich die Anhandgabe des Grundstücks und sagte: "Wir freuen uns darauf, gemeinsam mit unseren Konsortialpartnern, diese Fläche in Spitzenlage zu entwickeln."

Für Jan Petersen, Geschäftsführer der Aug. Prien Gruppe, steht fest: "Es ist für jeden Investor eine besondere Herausforderung, ein Filetgrundstück wie dieses zu entwickeln." Petersen sagte weiter: "Ich freue mich, dass wir gemeinsam mit drei Baugenossenschaften aus der Hansestadt das Vorhaben realisieren und es so eine Hamburger Lösung gibt."

Dass die nun vergebene Fläche ein absolutes Spitzengrundstück ist, bestätigen auch Immobilienexperten wie Andreas Wende. Der Geschäftsführer und Leiter Investment Deutschland der Savills Immobilien Beratungs-GmbH sagte: "Die Bauten, die hier entstehen, werden stadtbildprägend sein, und auf vielen Fotos, Karten, Veröffentlichungen markant dargestellt werden." Wer hier ein Büro, eine Wohnung oder idealerweise beides kombiniere, könne sicher sein, auch in Jahrzehnten noch eine nachhaltige, weiterhin interessante und attraktive Lage besitzen, sagte Wende weiter.

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50.000 Hamburger haben zu viel Blei im Trinkwasser

11.09.2013 - 09:09

Hamburg. Es ist eine Gesundheitsgefahr, die viele unterschätzen: Rund 50.000 Hamburger konsumieren regelmäßig Leitungswasser, das nach den neuen Grenzwerten zu viel Blei enthält. Davor hat der Mieterverein zu Hamburg gewarnt. "Einige Mieter nehmen das Risiko bewusst in Kauf, andere jedoch wissen noch gar nichts von den Gefahren", sagt der Geschäftsführer des Mietervereins, Siegmund Chychla.

Nach der neuen Trinkwasserverordnung, die am 1. Dezember in Kraft tritt, darf der Bleigehalt im Trinkwasser nur noch 10 Mikrogramm pro Liter betragen. Ursache für die oft erhöhten Werte sind alte Bleirohre, die in Hamburger Häusern bis zu Beginn der 1970er-Jahre eingebaut wurden.

Gesundheitliche Schäden drohen insbesondere Säuglingen, Kleinkindern und Embryonen. Weil Blei ein toxisches Schwermetall ist, kann es nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg das Gehirn schädigen und die Intelligenzentwicklung stören. Auch bei Erwachsenen kann das Nervengift Symptome von Müdigkeit, Kopfschmerzen, aber auch Gewichtsverlust auslösen. Bleihaltiges Trinkwasser fließt vor allem in den Altbauquartieren (Baujahr 1890 bis 1947). Zwar haben dort die meisten Großvermieter das Leitungssystem in den vergangenen Jahren grundlegend saniert. "Aber in vielen Häusern mit nur wenigen Mietern ist noch nicht viel passiert. Dort besteht die größte Gefahr", sagt Chychla.

Der Verein rät Mietern, ihren Vermietern eine Frist zu setzen. Bis dahin sollen die Eigentümer eine Versicherung abgeben, dass das angezapfte Trinkwasser den neuen Grenzwerten entspricht. Im Falle einer Überschreitung ist der Vermieter verpflichtet, die Bleirohre auszutauschen. "Wer seinen Mietern vorsätzlich oder fahrlässig belastetes Trinkwasser zur Verfügung stellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit", warnt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes. Dann drohen Bußgelder.

Um ganz sicher zu sein, können Mieter den Bleigehalt ihres Wassers untersuchen lassen. Die Kosten bei Hamburg Wasser betragen rund 20 Euro. Die Behörde für Verbraucherschutz will im Oktober eine Informationskampagne starten. In einem geplanten Faltblatt heißt es: "Trinken Sie grundsätzlich nur frisches Wasser. Lassen Sie dazu das Wasser ablaufen, bis es gleichmäßig kalt aus der Leitung fließt." Dadurch werde die Bleikonzentration gesenkt.

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Spezialisten beraten während der Immobilienmesse im Kulturwerk

04.09.2013 - 13:09

Die Zinsen sind niedrig, das befördert den Wunsch nach einem eigenen Heim.

Norderstedt. Doch bevor aus dem Traum Wirklichkeit wird, müssen künftige Hausbesitzer ihre Hausaufgaben machen. Was können sie sich leisten? Lieber eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau? Welche Fördermittel gibt es, und wie kommt man daran? Das sind Fragen, auf die die Immobilienmesse der Haspa Antworten gibt.

Am Sonnabend und Sonntag, 7. und 8. September, beraten die Bau- und Finanzierungsspezialisten der Sparkasse im Kulturwerk am See. Mit dabei sind auch die Investitionsbank Schleswig-Holstein, Bauunternehmen, Handwerker und Makler. "Die Nachfrage ist momentan groß, das Angebot reicht nicht, um den Bedarf zu decken", sagt Jan Richert, Leiter der Haspa-Filiale an der Rathausallee. Der knappe Bestand treibe die Preise nach oben, angesichts niedriger Zinsen und der unsicheren Finanzsituation setzten Anleger verstärkt auf Immobilien.

Auch die Stadt präsentiert sich im Kulturwerk und wird über geplante Baugebiete und die weitere Entwicklung in Norderstedt informieren. "Wir wollen das Kulturwerk zu einem kleinen Messestandort ausbauen, wobei die großen Messen, die viel Ausstellungsfläche brauchen, natürlich an ihrem angestammten Platz in der "TriBühne" bleiben", sagt Oberbürgermeister Hans-Joachim Grote. Die Immobilienmesse ist an beiden Tagen von 10 bis 17 Uhr geöffnet, der Eintritt frei.

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Mieter finden wieder ausreichend Wohnungen

09.09.2013 - 15:09

Hamburg. Wer in Hamburg eine Mietwohnung sucht, kann ein wenig aufatmen. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, die zuletzt von dramatischen Preissprüngen gekennzeichnet war, hat sich zumindest nach Darstellung der Wohnungswirtschaft entspannt: Mieter könnten "ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden", sagten Vertreter der Wohnungsunternehmen am Freitag bei der Vorstellung einer Studie.

Hochgerechnet auf alle rund 692.000 Wohnungen in Hamburg liege die durchschnittliche Nettokaltmiete derzeit bei 7,28 Euro pro Quadratmeter, sagte Professor Michael Lister vom Steinbeis-Transfer-Institut. 68 Prozent der Nettokaltmieten lägen zwischen 5,25 Euro und 9,32 Euro pro Quadratmeter. Die Ergebnisse zeigten, "dass der Wohnungsmarkt trotz der geringen Leerstandsquote von derzeit unter zwei Prozent grundsätzlich funktioniert".

Als Grundlage der Studie dienten Daten von knapp 250.000 Mietwohnungen. Diese deckten rund 8,6 Prozent aller in Hamburg privat vermieteten Wohnungen und 75,9 Prozent der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen ab. Auftraggeber waren der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), der Immobilienverband Deutschland (IVD), und der Grundeigentümerverband.

Private Vermieter erzielten bei der Neuvermietung nicht preisgebundener Wohnungen die höchsten Mieten. Diese betragen im Durchschnitt 9,50 Euro in normaler und 11,33 Euro in guter Wohnlage. Deutlich niedriger liege die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen. Hier müssten Mieter in guter Wohnlage mit 6,60 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Lister verwies darauf, dass jedoch Bestandsmieten den größten Teil des Mietwohnungsmarktes ausmachten. Bei privaten Vermietern liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis im frei finanzierten Wohnungsbau in normaler Lage bei 7,70 Euro und in guter Lage bei 9,90 Euro. Bei der Stadt oder den Genossenschaften müssten Mieter lediglich 6,06 Euro bzw. 6,09 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Die Aufgliederung der Mieten nach den Bezirken ergibt ein bekanntes Bild. Bezirke wie Altona, Eimsbüttel, Hamburg-Nord und – mit Abstrichen – Wandsbek liegen vorn. Bei der Untersuchung der Fluktuation wurde deutlich, dass bei frei finanzierten Wohnungen privater Vermieter der Mieterwechsel am stärksten ausgeprägt ist. Die Fluktuation liegt bei mehr als 13 Prozent, während sie sich bei preisgebundenen Wohnungen zwischen sieben und acht Prozent bewegt. Eckard Pahlke vom Mieterverein zu Hamburg stellte den Nutzen der Studienergebnisse in Frage. Wer dringend eine Wohnung suche, habe Probleme, eine preiswerte Unterkunft zu finden, sagte er. Dem widersprachen die Verbandschefs. Es gebe ein vielfältiges Angebot an attraktiven und bezahlbaren Mietwohnungen.

Axel Kloth vom IVD kritisierte die Absicht der Politik, Mietsteigerungen gesetzlich zu begrenzen. "Wir haben keine Situation, in der man in Panik verfallen und aus der Hüfte schießen muss." Der Chef des Grundeigentümerverbandes, Heinrich Stüven, verwies darauf, dass in den letzten 30 Jahren die Durchschnittsmieten entsprechend der Inflationsrate gestiegen seien.

VNW-Direktor Joachim Wege verwies auf die hohen Grundstückskosten. Der Preis für Bauland sei in den vergangenen elf Jahren um fast 25 Prozent gestiegen. Wer in Hamburg eine Wohnung ohne staatliche Förderung baue, müssen zwischen 3000 und 4000 Euro aufwenden. "Damit ist aber eine Vermietung unter 12,50 Euro pro Quadratmeter nicht möglich."

In diesem Zusammenhang kritisierte Joachim Wege den Senat. "Bei den hohen Grundstückspreise macht auch der Finanzsenator mit." Genossenschaften, die beim Wohnungsbau auf öffentliche Grundstücke angewiesen seien, hätten da ein Problem. Stadtentwicklungssenatorin Jutta Blankau (SPD) würdigte die Studie. Sie trage zur Versachlichung der Mietpreisdiskussion bei, weil sie die vielen preisgünstigen kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen berücksichtige.

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BGH: Eigenheim muss nicht für Unterhalt der Eltern verkauft werden

04.09.2013 - 13:09

Karlsruhe. Erwachsene Kinder müssen ihr Haus nicht für Unterhaltszahlungen ihrer im Altenheim lebenden Eltern verkaufen. Bei der Berechnung des Vermögens der Kinder zur Festsetzung des Elternunterhalts müssen "angemessene selbst genutzte Immobilien" grundsätzlich unberücksichtigt bleiben, weil sie der Altersvorsorge dienen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH/Az: XII ZB 269/12). Im aktuellen Fall ging es um eine Rentnerin aus dem Raum Fürth, die ihren Altenheimplatz nicht selbst zahlen konnte. Das Sozialamt sprang ein, forderte aber eine Teilsumme vom Sohn zurück. Zunächst mit Erfolg: Das OLG Nürnberg ließ bei der Berechnung des Leistungsvermögens des Mannes dessen Wohnung mit einfließen und verurteilte ihn zur Rückzahlung von 5500 Euro. Der BGH hob diese Entscheidung nun auf.

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